14 novembre 2017

La loi Alur en 4 points

La loi Alur, ou Loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme rénové, a été proposée par Cécile Duflot et adoptée en mars 2014. Cette loi impacte directement les locataires et propriétaires. Explication en 4 points.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers, pour les logements se situant dans les zones tendues, a pour objectif de définir un plafond par l’observatoire des loyers. Le montant est établi en fonction d’un loyer médian de référence, d’un loyer médian de référence majoré et d’un autre minoré. Ces règles sont uniquement mises en place à Paris et à Lille pour le moment.

• Concernant les logements des zones tendues, le délai de préavis lors du départ du logement est revu à la baisse : il passe de 3 mois à 1 mois. Ceci s’explique par le nombre élevé de demande de logement.

Cependant, Le loyer peut être augmenté par le propriétaire, grâce au complément de loyer exceptionnel, applicable si le bien dispose de caractéristiques « supérieures », comme une grande terrasse au cœur de Paris par exemple. Le locataire peut quand même demander une baisse ou une annulation de ce complément, dans les 3 mois suivant la signature du bail.

Lors du renouvellement du bail, le locataire pourra également demander une baisse du loyer si celui-ci est au-dessus du loyer médian de référence majoré. A l’inverse, le propriétaire pourra réévaluer son loyer si celui-ci est en-dessous du loyer médian minoré, et donc appliquer une hausse du loyer si sa demande de réévaluation est acceptée.

• Le bail dispose désormais d’un contrat type.

Plus de transparence pour les locataires

Les propriétaires doivent remettre obligatoirement une notice d’informations au locataire ainsi qu’un diagnostic de gaz et d’électricité du logement. Ces diagnostics ne concernent que les installations de plus de 15 ans, pour les contrats signés à partir du 1er janvier 2018, et pour les contrats signés à partir du 1er juillet 2017 si l’immeuble est d’avant 1975.

• Depuis 2015, les propriétaires peuvent aussi exiger certains documents lorsqu’ils louent leur appartement.

Les nouvelles règles pour les syndics

Comme pour le bail, un contrat de syndic type est désormais disponible. Il est applicable aux contrats de syndic signés ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015. En plus du contrat, les honoraires des syndics sont aussi encadrés et l’ouverture d’un compte au nom de la copropriété est obligatoire.

Le syndic doit également informer les locataires des décisions prises lors des assemblées générales de copropriété.

A noter : en 2018, l’ensemble des syndics de copropriété devront avoir une immatriculation dans un registre national.

Autres points :

• La trêve hivernale est prolongée jusqu’au 31 mars.
• Le délai du dépôt de garantie est revu à la baisse : Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le locataire devra déposer le dépôt de garantie sous 1 mois suite à la remise des clés (contre 2 auparavant).
• Retard de loyer : il est possible que le locataire ait des pénalités de retard s’il ne paie pas son loyer en temps et en heure.

Les assurances obligatoires

La loi Alur impose également certaines règles en matière d’assurances.

D’une part, une Responsabilité Civile doit obligatoirement être souscrite par le syndicat de copropriétaires. D’autre part, le bailleur doit souscrire une assurance non occupant, appelée PNO, destinée à couvrir les dommages causés par les équipements et installations du logement en l'absence de locataire responsable.

L’assurance habitation reste obligatoire pour tous les locataires.

La loi Alur prévoyait également la GUL, Garantie Universelle des Loyers qui s’est vue remplacée par le dispositif Visale. Ce dernier propose une avance aux locataires défaillants, sous conditions.

Pour connaître le détail du dispositif Visale, cliquez ici.

L’assurance en cas de Loyers Impayés n’est pas obligatoire mais pourtant essentielle. Destinée aux propriétaires bailleurs, elle sécurise son investissement en assurant le versement de ses revenus locatifs en cas de non-paiement par le locataire.

L’assurance Loyers Impayés ne représente qu’un faible pourcentage du loyer charges comprises et permet :

• Le remboursement chaque mois par virement bancaire des loyers impayés : jusqu’à 2500 €/mois pendant 30 mois !
• La prise en charge des frais éventuels de réparation suite aux détériorations du bien par le locataire
• Le remboursement des frais de contentieux en cas de litige ou de procédure d’expulsion suite aux impayés
• La prise en charge des coûts liés à la procédure : honoraires d’avocat, huissier, etc.