19 décembre 2019

VISALE ou Garantie Loyers Impayés : quelle couverture choisir ?

Etre propriétaire et louer son bien peut comporter des risques comme le non-paiement du loyer par son locataire ou même la dégradation de son bien par ce dernier. Aujourd’hui, il existe des garanties permettant de se protéger contre ces imprévus : la garantie Visale et la Garantie Loyers Impayés (GLI). Faisons le point sur ces dispositifs.

Qu’est-ce que le dispositif Visale ?

La garantie Visale est un dispositif à destination des locataires et non du bailleur. Action logement accorde une avance aux locataires ne pouvant payer le loyer et les charges, en payant directement le bailleur, pendant maximum 36 mois, soit les 3 premières années du contrat de location. Les locataires devront rembourser Action logement par la suite.

Cette garantie joue un rôle de caution et ne peut pas être cumulable avec d’autres systèmes de garantie ou de caution.

La Garantie Visale couvre également les éventuelles dégradations locatives, dans la limite de 2 mois de loyers et charges.

Comment en bénéficier ?

Il s’agit d’un service gratuit mais dont l’accès et les garanties sont très limités.

Pour bénéficier de la garantie Visale, le locataire doit faire la demande auprès du site d’Action Logement qui vérifiera ses conditions d’éligibilité. Le loyer (charges comprises) ne doit pas dépasser 1 500€ en Ile de France et 1 300€ sur le reste du territoire. De plus, le propriétaire ne doit pas avoir souscrit une garantie loyers impayés et doit adhérer au dispositif Visale avant la signature du bail.

Une fois validé, le locataire recevra un visa à transmettre au bailleur. Il devra alors, organiser un contrat de cautionnement en ligne sur le site d’Action Logement qui devra être signé par les deux parties.

Autre spécificité, le logement du locataire doit appartenir au parc privé, les logements HLM sont donc exclus. La garantie Visale s’applique au cours des 3 premières années de la location uniquement (ou au départ du locataire s’il a lieu dans les 3 premières années du bail). Au terme de cette période, le locataire (et indirectement le propriétaire) n’est plus couvert.

Cette garantie est accordée si le taux d’effort du locataire ne dépasse pas 50%.

Bon à savoir : Visale remplace la garantie des risques locatifs (GRL) depuis le 1er janvier 2016.

En cas de non remboursement du locataire suite à l’échéancier mis en place, Action logement peut demander la résiliation du bail en justice.

Qui est éligible à la Garantie Visale ?

La Garantie Visale est accessible à 3 catégories de locataires :

• Les locataires de moins de 31 ans en stage, contrat d’alternance ou recherche d’emploi, les étudiants en situation de précarité mais indépendants financièrement.
• Les fonctionnaires non titularisés. Les fonctionnaires titularisés peuvent demander des aides auprès de leur ministère et ne peuvent donc demander l’obtention de la Garantie Visale.
• Les locataires de 31 ans et plus, salariés (ou titulaires d’une promesse d’embauche sous 3 mois) en contrat précaire (CDD, Intérim, contrats aidés, apprentis, CDI période d’essai, stage en entreprise). La Garantie Visale n’est accessible que si le locataire entre dans un logement avant la fin de son contrat de travail et au plus tard dans les 6 mois suivant son entrée dans l’emploi.

Expert des Loyers Impayés depuis 1996, Solly Azar met à votre service des équipes expertes et réactives qui prendront en charge vos démarches administratives et vous accompagneront à toutes les étapes du contrat.

→ Bon à savoir : ce dispositif permet aux personnes en situation de précarité d’obtenir un logement. Les personnes salariées en CDI ne sont pas éligibles à la Garantie Visale.

Qu’est-ce que la Garantie Loyers Impayés ?

L’assurance loyers impayés est destinée aux propriétaires bailleurs et non locataire. Elle peut les protéger contre tous les risques potentiels auxquels ils peuvent être confrontés à savoir :

• Le non-paiement du loyer
• Les détériorations immobilières par le locataire et les pertes de loyers associées
• Le départ prématuré d’un locataire
• Les frais de contentieux.

L’assurance paie au bailleur les sommes dues, tous les mois ou tous les 3 mois selon les assurances, jusqu’à la régularisation du locataire dans la limite de 2 à 3 ans en fonction des contrats.

En cas de litige avec le locataire, certaines assurances proposent également une protection juridique.

À noter que la durée moyenne d’une procédure d’expulsion suite au non-paiement du loyer est de 15 mois.

Bon à savoir : votre cotisation d’assurance est 100% déductible de vos revenus locatifs.

La Garantie Loyers Impayés protège les propriétaires de façon plus complète. En plus de vous protéger du non-paiement du loyer, l’assurance loyers impayés vous protège également contre les détériorations de votre bien, et peut même intervenir dans votre procédure de recouvrement ou d’expulsion.

Zoom sur l’assurance Loyers Impayés de Solly Azar :

• Remboursement des Loyers Impayés chaque mois par virement bancaire jusqu’à 2500€/mois et pendant maximum 30 mois, et ce dès le premier impayé. La garantie est appliquée également en cas de départ prématuré de votre locataire.
• Tous les frais de contentieux pris en charge : frais d’huissier, d’avocats, serrurier, etc.
• Gestion de toutes les démarches à votre place : saisie d’un huissier, commandement de payer délivré au locataire, assignation au tribunal par un avocat, obtention du jugement d’expulsion, expulsion avec recours à la force publique si nécessaire.
• Jusqu’à 10 000€ de réparations prises en charge suite à la dégradation par le locataire et remboursement des loyers non perçus pendant les travaux (garanties en option).

Qui est éligible à la Garantie Loyers Impayés ?

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est éligible aux personnes considérées comme solvables. Les critères de solvabilité les plus fréquents sont :

• Le taux d’effort ou capacité locative, c’est-à-dire la part que représente le loyer charges comprises dans le revenu net du locataire. Les assureurs demandent souvent que le locataire ait un revenu mensuel supérieur à 3 fois le montant du loyer (soit un taux d’effort à 33%).
• La situation professionnelle : l’assureur peut demander un locataire dont le contrat de travail est stable, c’est-à-dire CDI confirmé ou CDD avec 6 à 8 mois encore à effectuer. Les travailleurs indépendants doivent souvent justifier de plus de 2 ans d’activités continues. Les retraités, intérimaires, étudiants et apprentis peuvent être exclus par les assureurs.

Bon à savoir : l’assurance Loyers Impayés de Solly Azar accepte les CDI, CDD avec 6 mois de contrat restant, travailleurs non-salariés, Retraités, Intérimaires, Intermittents du spectacle.

Le taux d’effort accepté est de 33%. Soit si votre loyer est à 760€, le revenu mensuel minimum du locataire doit être de 2000€. Pour le calculer, divisez le montant de votre loyer charges comprises par 0,33.

Quel est le coût de la Garantie Loyers Impayés ?

La Garantie Loyers Impayés varie selon le profil des locataires. Vous pouvez obtenir un tarif en ligne sur notre formulaire.

Comment souscrire à la Garantie Loyers Impayés ?

Le propriétaire réalise sa souscription auprès de l’assureur de son choix, en ligne si proposée, par téléphone ou en agence. Des pièces justificatives seront nécessaires pour vérifier la solvabilité du locataire. Pour connaître les pièces à fournir dans le cadre d’une souscription auprès de Solly Azar, consultez la page dédiée à l’assurance Loyers Impayés.

Visale ou Assurance Loyers impayés : que choisir ?

Le choix dépend de la situation du locataire :

• Si votre locataire est en situation instable voire précaire (chômage, étudiant, apprenti, période d’essai, etc.), la meilleure alternative est la Garantie Visale.
• Pour les autres locataires, il est recommandé de souscrire une Garantie Loyers Impayés.

L’assurance Loyers Impayés propose des garanties plus complètes que le simple remboursement des loyers. Elle sécurisera mieux vos revenus locatifs.

À noter que l’assurance Loyers Impayés permet la déclaration d’un garant pour les étudiants/apprentis, contrairement à Visale.

Enfin, un assureur sera en mesure de mettre à votre écoute des conseillers expérimentés pour vous accompagner mais aussi pour gérer vos démarches judiciaires à votre place.

Expert des Loyers Impayés depuis 1996, Solly Azar met à votre service des équipes expertes et réactives qui prendront en charge vos démarches administratives et vous accompagneront à toutes les étapes du contrat.