17 janvier 2025

Requalification d'un bail meublé en bail nu : est-ce possible ?

La requalification d’un bail meublé en bail nu est un sujet qui interpelle de nombreux bailleurs et locataires. Comprendre les subtilités de cette procédure est essentiel pour éviter les écueils juridiques.

Quelle est la différence entre bail meublé et bail nu ?

Un bail meublé est un contrat de location dans lequel le logement est loué avec un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre immédiatement. En revanche, un bail nu correspond à un logement loué vide, nécessitant que le locataire apporte ses propres meubles.

Les critères de distinction reposent principalement sur la présence d’un mobilier obligatoire. Depuis l’arrêté du 31 juillet 2015, une liste précise détaille les éléments nécessaires pour considérer un logement comme meublé :

• Literie comprenant couette ou couverture.
• Dispositif d’occultation des fenêtres.
• Plaques de cuisson et réfrigérateur.
• Ustensiles de cuisine adaptés.

Un logement manquant de ces éléments pourrait être requalifié en bail nu par un tribunal.

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Pourquoi envisager une requalification ?

La requalification d’un bail meublé en bail nu peut être demandée pour plusieurs raisons. Le locataire peut constater que le logement ne répond pas aux exigences d’un bail meublé. Par exemple, si le mobilier est incomplet ou dégradé, et si les équipements ne permettent pas une occupation immédiate.

Dans ces cas, le locataire peut saisir la justice pour demander une requalification et ainsi bénéficier des protections offertes par un bail nu (durée de bail plus longue, préavis étendu).

Un bailleur peut être confronté à une requalification involontaire si le logement loué ne remplit pas les critères légaux du bail meublé. Cette situation peut survenir en cas d’oubli ou d’omission d’un élément obligatoire du mobilier, et si le logement est présenté comme meublé mais en réalité partiellement vide.

Les critères examinés par le juge

Lorsqu’une demande de requalification est portée devant un tribunal, le juge évalue plusieurs aspects pour rendre sa décision. Le juge examine si tous les meubles indispensables sont présents et en bon état. Par exemple, un lit sans matelas ou une cuisine sans réfrigérateur peut suffire à justifier une requalification.

Le caractère de la location (résidence principale, secondaire, location saisonnière) est également pris en compte. Si le logement est loué à l’année sans les équipements nécessaires, cela peut appuyer la demande de requalification.

Les clauses du contrat et les échanges entre locataire et bailleur sont scrutés. Si le contrat indique explicitement une location meublée mais que l’état des lieux d’entrée démontre le contraire, cela peut jouer en faveur d’une requalification.

Les conséquences d’une requalification

En cas de requalification, la durée du bail passe de 1 an (pour un bail meublé) à 3 ans (pour un bail nu). Cela peut contraindre le bailleur à prolonger la location contre sa volonté initiale.

Le loyer fixé dans le cadre d’un bail meublé est souvent plus élevé que celui d’un bail nu. Une requalification peut entraîner une réduction du loyer, avec un effet rétroactif dans certains cas.

Les régimes fiscaux diffèrent également entre bail meublé et bail nu :

• Le bail meublé relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Le bail nu est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

Comment éviter une requalification ?

Pour prévenir tout risque de requalification, voici quelques conseils pour les bailleurs :

• Respecter scrupuleusement la liste du mobilier obligatoire.
• Vérifiez chaque élément avant de signer le bail.
• Effectuer un état des lieux détaillé avec le locataire pour attester de la conformité du logement.
• Inclure une clause précise dans le bail décrivant le caractère meublé de la location et listant les équipements.

Que faire en cas de litige ?

Si un conflit survient, les démarches suivantes peuvent être entreprises :

• Discussion amiable : Dans un premier temps, tentez de résoudre le problème à l’amiable avec le locataire ou le bailleur.
• Médiation : Faire appel à un médiateur peut faciliter la communication et trouver un accord satisfaisant.
• Procédure judiciaire : En dernier recours, saisir le tribunal compétent (tribunal judiciaire) pour trancher le litige.

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La requalification d’un bail meublé en bail nu est une procédure encadrée et justifiée par des critères précis. Bailleurs comme locataires ont intérêt à bien connaître leurs droits et obligations pour éviter tout litige.

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