10 avril 2025

Quels seront les impacts pour les propriétaires avec la loi de finance 2025 ?

Adoptée dans un contexte politique instable, la loi de finances pour 2025 bouscule une nouvelle fois le paysage immobilier français. Cette réforme, portée notamment par François Bayrou, modifie plusieurs dispositifs fiscaux et d’aide à l’investissement, avec des impacts directs pour les propriétaires bailleurs. Entre la fin d’un avantage fiscal majeur pour les locations meublées, la prorogation de certains dispositifs incitatifs, ou encore de nouvelles contraintes déclaratives, cette loi rebat les cartes.

Alors, que faut-il en retenir lorsqu’on est propriétaire, bailleur ou en passe de le devenir ? Et surtout, quels seront les impacts concrets sur les stratégies de location, la rentabilité et la gestion du risque locatif ?   

Fin d’un avantage clé pour les locations meublées non professionnelles (LMNP)

Jusqu’à présent, la location meublée non professionnelle (LMNP) offrait un cadre fiscal très favorable, notamment grâce à la déductibilité des amortissements sans que ceux-ci soient pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. Autrement dit, un propriétaire pouvait réduire significativement son revenu locatif imposable tout en préservant un régime avantageux en cas de cession du bien.

Dès l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025, cet avantage disparaît : les amortissements pratiqués pendant la durée de location seront désormais réintégrés dans l’assiette de la plus-value imposable. Cela implique une imposition plus lourde à la revente, et donc une rentabilité amoindrie pour les investisseurs qui comptaient sur ce levier fiscal.

Les seuls biens qui échappent à cette nouvelle règle sont ceux ayant une forte vocation sociale ou médico-sociale : résidences étudiantes, jeunes actifs, logements pour seniors ou personnes handicapées, etc. Pour les autres propriétaires, c’est une véritable remise à plat de la stratégie patrimoniale qui s’impose.

Une fiscalité moins incitative pour les investisseurs locatifs

Le changement de régime fiscal des LMNP s’inscrit dans une volonté plus large de désinciter la location meublée de courte durée, souvent accusée d'aggraver les tensions sur le parc locatif classique. La loi de finances marque ainsi une étape supplémentaire dans la lutte contre les effets inflationnistes de certaines pratiques de location, en particulier dans les zones tendues.

D’autres mesures viennent renforcer ce tournant fiscal, comme :

• La recentralisation de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, avec moins d’exonérations automatiques.
   
• La possibilité pour les départements d’augmenter les droits de mutation jusqu’à 5 %, sauf pour les primo-accédants.
   
• Une clarification de l’obligation annuelle de déclaration des biens immobiliers à usage d’habitation, avec plus de précision exigée sur les occupants et les périodes d’occupation.

Autant de signaux qui indiquent que l’investissement locatif, notamment meublé, sera plus encadré et moins avantageux fiscalement dans les années à venir.

Quel impact pour les propriétaires bailleurs ?

Pour les propriétaires bailleurs, la loi de finances 2025 est un vrai tournant. D’un côté, la fiscalité se durcit ; de l’autre, certains dispositifs de soutien sont prolongés, voire renforcés. Il en résulte une gestion plus complexe du parc immobilier locatif.

Concrètement, les impacts sont multiples :

• Perte d’attractivité du LMNP : la location meublée reste possible, mais sa rentabilité nette diminue, notamment sur le long terme.
   
• Revalorisation des stratégies en location nue, qui, malgré une fiscalité souvent jugée plus lourde, redeviennent compétitives dans certains cas.
   
• Besoin d’anticiper la fiscalité à la revente, en intégrant désormais les amortissements dans les simulations de plus-value.
   
• Obligations déclaratives renforcées, qui exposent les propriétaires à des risques de redressement en cas d’oubli ou d’erreur.

Ce nouveau contexte pourrait pousser de nombreux bailleurs à réexaminer leur portefeuille, voire à céder certains biens jugés moins stratégiques.

L’enjeu de la sécurisation des revenus locatifs

Face à une rentabilité locative en baisse et une pression fiscale en hausse, les propriétaires ont tout intérêt à sécuriser leurs revenus. C’est dans ce contexte que la Garantie Loyers Impayés (GLI) prend tout son sens. Plus que jamais, la GLI devient un outil essentiel pour :

• Préserver la trésorerie du bailleur en cas d’impayés,
• Assurer la continuité des encaissements même en cas de procédures longues,
• Couvrir les frais juridiques liés aux recours éventuels contre les locataires défaillants.

Avec la réforme du LMNP, de nombreux bailleurs pourraient choisir de réorienter leurs biens vers la location nue de longue durée, souvent plus éligible à la GLI. Cette couverture devient alors un rempart indispensable contre l’un des principaux risques du marché locatif.

Quelques points positifs pour les bailleurs

Si la loi de finances pour 2025 impose de nouvelles contraintes, tout n’est pas négatif. Certaines mesures offrent des opportunités aux bailleurs engagés dans une démarche sociale ou territoriale :

1. Le dispositif Loc’Avantages est prolongé jusqu’en 2027

Il permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils louent à un tarif modéré, dans le cadre d’une convention avec l’Anah. Cette solution peut venir compenser partiellement la perte de revenus due à une fiscalité plus lourde.

2. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Est élargi à tout le territoire, y compris les zones détendues, jusqu’en 2027. Pour les investisseurs en phase d’acquisition, cela peut représenter une aide à l’achat non négligeable.

3. L’exonération de plus-value

Sur les droits de surélévation est prolongée, ce qui peut encourager les propriétaires à valoriser leur bien autrement qu’en le revendant.

Ces mesures témoignent d’une volonté de soutenir l’offre de logements accessibles, en contrepartie d’un engagement réel du bailleur dans des projets répondant à un besoin collectif.

L’assurance loyers impayés : Un dispositif de sécurité pour les bailleurs

La loi de finances 2025 acte un changement profond du paradigme fiscal en matière immobilière. Elle signe la fin d’un âge d’or pour certains types de locations meublées, tout en poussant les propriétaires à plus de transparence, de stratégie et de prudence.

Pour les bailleurs, il ne s’agit plus seulement de faire fructifier un bien, mais d’optimiser chaque aspect de la gestion locative : choix du type de location, du dispositif fiscal, sécurisation avec une assurance loyers impayés, anticipation de la revente... L’expertise et l’accompagnement deviennent des alliés incontournables.

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