16 septembre 2024

Le permis de louer : qu'est-ce que c'est ?

Le secteur de la location immobilière en France a connu plusieurs évolutions législatives au fil des ans pour garantir la sécurité et le bien-être des locataires. Parmi ces mesures figure le permis de louer, un dispositif relativement récent qui vise à lutter contre les logements indécents ou insalubres. Ce permis, introduit par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 et renforcé par la loi Élan de 2018, impose à certains propriétaires de déclarer ou demander une autorisation avant de mettre leur bien en location.

Pour les propriétaires, cette assurance loyers impayés représente une véritable bouée de sauvetage. En effet, en cas d’impayés, les démarches de recouvrement peuvent être longues et coûteuses. L’assurance loyers impayés prend en charge ces risques financiers, offrant ainsi une tranquillité d'esprit et un revenu prévisible.

Qu’est-ce que le permis de louer ?

Le permis de louer est un mécanisme mis en place pour mieux encadrer la mise en location de biens immobiliers dans des zones spécifiques. Son principal objectif est de garantir que les logements mis sur le marché répondent aux normes de décence et de sécurité exigées par la loi.

Concrètement, il existe deux formes de permis de louer :

• La déclaration de mise en location : Le propriétaire doit simplement déclarer que son bien est mis en location auprès de la mairie.
• L’autorisation préalable de mise en location : Le propriétaire doit obtenir une autorisation avant de louer son bien. Cette autorisation est délivrée par la mairie après vérification de la conformité du logement.

Le permis de louer concerne uniquement les propriétaires bailleurs qui souhaitent mettre en location un logement à usage d’habitation. Il ne s'applique donc pas aux résidences secondaires ou aux locations saisonnières. Ce dispositif permet aux autorités locales de vérifier la conformité des logements avant qu’ils ne soient mis à disposition des locataires, assurant ainsi un cadre de vie décent et sain. 

Pourquoi a-t-on mis en place le permis de louer ?

Le permis de louer est né d'une volonté de répondre à plusieurs enjeux liés à la location immobilière, notamment la lutte contre l’habitat indécent et insalubre. En effet, malgré des lois déjà en place pour encadrer les normes de décence des logements, de nombreux propriétaires louaient encore des habitations dans des conditions inacceptables, mettant en danger la santé et la sécurité des locataires. Ces logements indignes, souvent situés dans des quartiers dégradés, constituaient un problème majeur pour les pouvoirs publics.

L’objectif premier du permis de louer est donc de protéger les locataires en garantissant que les biens immobiliers proposés à la location respectent les normes minimales de confort et de sécurité. Il s’agit d’un moyen pour les municipalités de contrôler la qualité des logements et de sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations légales.

Par ailleurs, ce dispositif permet également de lutter contre les pratiques abusives de certains propriétaires qui profitent de la vulnérabilité de certains locataires, notamment dans des zones où l’offre de logement est insuffisante. En imposant un contrôle préalable, les pouvoirs publics peuvent éviter les situations d’exploitation et promouvoir un parc immobilier de meilleure qualité.

Dans quelles zones le permis de louer est-il obligatoire ?

Le permis de louer ne s’applique pas à l’ensemble du territoire français. Il concerne uniquement certaines zones définies par les communes ou intercommunalités, où les autorités locales jugent nécessaire de mettre en place un contrôle plus strict des logements mis en location.

Les zones concernées sont souvent des quartiers prioritaires, des centres-villes anciens ou dégradés, ou encore des territoires où la proportion de logements insalubres ou indignes est particulièrement élevée. Ces zones sont identifiées à travers des plans locaux de l'habitat (PLH) ou dans le cadre de programmes de revitalisation des centres anciens. Par exemple, des villes comme Paris, Lille, Marseille ou certaines communes de Seine-Saint-Denis ont déjà mis en place ce dispositif dans des quartiers spécifiques.

Pour savoir si un logement est situé dans une zone soumise au permis de louer, il est nécessaire de se renseigner auprès de la mairie ou de consulter les documents d’urbanisme disponibles sur les sites des communes concernées. Les critères utilisés pour choisir ces zones incluent souvent :

• La vétusté des bâtiments,
• Le nombre de logements indécents ou insalubres,
• Les problématiques sociales ou économiques locales.

Le permis de louer vise donc à encadrer principalement les zones où le parc immobilier est dégradé et où les locataires sont plus susceptibles de se retrouver dans des logements de mauvaise qualité.

Comment obtenir le permis de louer ?

Pour les propriétaires dont les logements se situent dans une zone où le permis de louer est obligatoire, des démarches administratives sont à suivre avant de pouvoir louer leur bien. Ces démarches varient selon qu’il s’agisse d’une déclaration de mise en location ou d’une demande d’autorisation préalable.

La déclaration de mise en location

Dans le cadre de la déclaration de mise en location, le propriétaire doit remplir un formulaire spécifique (cerfa n°15651*01) et le déposer à la mairie de la commune concernée. Cette déclaration doit être effectuée dans un délai de 15 jours après la signature du bail. Elle permet simplement à la mairie d’avoir un suivi des logements mis en location, mais ne nécessite pas de contrôle préalable du logement.

L’autorisation préalable de mise en location

Dans le cas d’une autorisation préalable, le processus est plus contraignant. Le propriétaire doit obtenir cette autorisation avant de louer son logement. La demande se fait également via un formulaire spécifique (cerfa n°15652*01) et doit être accompagnée de plusieurs documents :

• Un diagnostic de performance énergétique (DPE),
• Un diagnostic de décence ou d'autres documents techniques prouvant que le logement est en bon état (installation électrique, présence de plomb, etc.),
• Une description des équipements du logement (sanitaires, chauffage, etc.).

La mairie dispose d’un délai de 1 mois pour accorder ou refuser l’autorisation. Durant cette période, elle peut demander une visite du logement afin de vérifier sa conformité. Si l’autorisation est refusée, le propriétaire devra réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme avant de pouvoir le louer. En cas de non-respect du permis de louer, le propriétaire s’expose à des amendes pouvant aller jusqu’à 15 000 €, ainsi qu’à des sanctions pénales en cas de récidive.

Permis de louer et assurance loyers impayés : quel lien ?

Le permis de louer et l’assurance loyers impayés (ou Garantie Loyers Impayés, GLI) sont deux dispositifs qui visent à protéger les intérêts des locataires et des propriétaires, mais de manière différente. Le premier concerne la conformité et la décence du logement mis en location, tandis que le second est une assurance permettant au propriétaire de se protéger contre les risques de non-paiement des loyers. Pourtant, ces deux dispositifs sont étroitement liés, notamment en ce qui concerne l’éligibilité du logement à une assurance loyers impayés.

Pour qu’un propriétaire puisse souscrire à une assurance loyers impayés, il est essentiel que son bien réponde aux critères de décence et aux normes exigées par la législation. Si le logement est situé dans une zone où le permis de louer est obligatoire, le propriétaire doit impérativement se conformer à cette exigence pour être éligible à une GLI. En effet, les assureurs demandent que le bien respecte toutes les obligations légales, dont le permis de louer, avant de proposer une couverture. 

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