23 avril 2025

Est-ce au propriétaire ou au locataire de payer la taxe d'habitation ?

La taxe d'habitation a longtemps été une source d'interrogation pour de nombreux occupants et propriétaires. Avec sa suppression progressive sur les résidences principales depuis 2018 et sa disparition totale prévue en 2025 pour tous, il subsiste toutefois des situations où elle reste applicable. Alors, en 2025, qui doit réellement la payer ? Le locataire ? Le propriétaire ?

Qui paie la taxe d'habitation selon le type de location ?

La règle de base reste la suivante : la taxe d’habitation est due par la personne occupant le logement au 1er janvier de l’année. Cette règle vaut, que le logement soit vide, meublé ou occupé à titre gratuit. À ce titre :

• Le locataire en place au 1er janvier est en principe responsable du paiement de la taxe, même s’il quitte le logement en cours d’année.
   
• Le propriétaire ne paie la taxe d’habitation que s’il occupe lui-même le bien ou si le logement est inoccupé au 1er janvier.
   
• En location meublée, c’est également l’occupant du logement au 1er janvier qui est redevable, y compris dans le cas d’un logement de fonction ou d’un hébergement à titre gratuit.

À noter : en cas de logement secondaire, la taxe d’habitation reste intégralement due, même après 2025, car la réforme ne concerne que les résidences principales.

Que se passe-t-il lors d’un déménagement en cours d’année ?

Le fisc ne fait aucun prorata : la personne occupant les lieux au 1er janvier est redevable de la totalité de la taxe d’habitation pour l’année. Peu importe qu’elle quitte le logement dès le 2 janvier ou en décembre. Si un locataire déménage après le 1er janvier, il reste légalement responsable de la taxe.

En cas de vente d’un bien, le vendeur doit s’acquitter de la taxe pour l’année entière. Toutefois, dans certains compromis ou actes de vente, un prorata peut être négocié entre l’acheteur et le vendeur ; cela reste purement contractuel.

Pour éviter toute confusion, il est conseillé au propriétaire de demander une preuve de paiement de la taxe d’habitation à son ancien locataire. En cas de doute, un signalement rapide à l’administration fiscale peut éviter de mauvaises surprises.

Que se passe-t-il si le logement est vide au 1er janvier ?

Lorsqu’un bien n’est pas occupé au 1er janvier, la taxe d’habitation risque de revenir au propriétaire. C’est notamment le cas si :

• Le locataire est parti fin décembre.
• Le nouveau locataire ne s’installe qu’après le 1er janvier.

Dans ce cas, le propriétaire peut éviter la taxe à condition de prouver que le logement était :

• Inoccupé ;
• Dépourvu de meubles (dans le cas d’une location meublée).

Un courrier à l’administration fiscale accompagné des états des lieux de sortie et d’entrée peut permettre d’annuler la taxe. À défaut, elle sera émise à l’encontre du propriétaire.

Si le logement reste vide sur une longue période, il peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV), une autre fiscalité spécifique destinée à inciter la remise en location rapide.

Location meublée saisonnière : des règles à part

Dans le cas d’une location meublée de courte durée (type Airbnb), la règle change selon l’usage du logement. Si le bien est classé comme meublé de tourisme et qu’il n’est pas occupé en permanence, il peut être exonéré de taxe d’habitation. En revanche, si le logement reste accessible à son propriétaire ou à d’autres personnes hors période de location, la taxe est applicable. Il est donc essentiel de bien déclarer l’usage du logement auprès des services fiscaux pour éviter les mauvaises surprises.

Qui peut être exonéré de taxe d’habitation ?

Même si la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous à partir de 2025, certaines personnes pouvaient déjà en bénéficier en amont selon des critères spécifiques :

• Revenu fiscal de référence inférieur à un certain seuil.
• Situation particulière : étudiants, personnes âgées, invalidité, bénéficiaires de certaines aides sociales.

Ces exonérations doivent faire l’objet d’une demande explicite auprès du centre des impôts. Aucune suppression n’est automatique si la situation change en cours d’année. Attention : pour les résidences secondaires ou logements vacants, la taxe reste due, sauf exceptions.

Que faire en cas d’impayé de taxe d’habitation par le locataire ?

Il arrive qu’un locataire quitte les lieux sans avoir réglé sa taxe d’habitation. Dans ce cas, l’administration fiscale peut, à défaut de pouvoir localiser l’ancien occupant, se retourner vers le propriétaire, notamment si celui-ci n’a pas notifié le départ du locataire.

Cependant, pour éviter cette situation, le propriétaire peut envoyer un courrier en recommandé au fisc au moment du départ du locataire, mentionnant les dates précises d’occupation.

Du côté de l'assurance loyers impayés, la taxe d’habitation n’est pas couverte. Elle n’entre pas dans les impayés de loyers ou charges locatives pris en charge. Il est donc crucial pour le bailleur de faire les démarches nécessaires pour prouver que le logement n’était pas occupé au 1er janvier, ou que la responsabilité incombe bien à l’ancien locataire.

L’assurance loyers impayés : Un dispositif de sécurité pour les bailleurs

Pour les propriétaires bailleurs, il est donc essentiel de bien encadrer les entrées et sorties de locataires, de communiquer avec l’administration fiscale en cas de doute, et de conserver toutes les preuves d’occupation ou de vacance du logement. Une vigilance qui peut éviter des frais injustifiés… et non assurés.

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