2 août 2024

Congé du propriétaire : Préavis, motifs et formalités 

Lorsque le propriétaire loue son bien en résidence principale, il dispose du droit de donner congé au locataire à l'échéance du bail. Cependant, cette démarche nécessite de respecter des règles précises en matière de préavis, de motifs, et de formalités.                       

Quand peut-on donner congé en tant que bailleur ?

Le propriétaire peut donner congé à la date d’échéance du bail, qui est la date à laquelle le bail se renouvelle tacitement. Cette date correspond à la date d’effet initiale du bail ajoutée à la durée du bail. Pour rappel, la durée du bail est de :

• 1 an pour une location meublée,
• 3 ans pour une location vide, sauf pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) où la durée est de 6 ans.

Par exemple, si votre bail meublé a pris effet le 01/10/2023 et a été renouvelé tacitement le 01/10/2020, vous ne pourrez le résilier avant le 01/10/2025.  

Il est recommandé de prévoir une marge d’un mois sur le délai légal pour éviter les déconvenues. Si le locataire ne va pas chercher son recommandé, le congé n’est pas valide. Dans ce cas, il sera nécessaire de lui remettre en main propre ou de le faire délivrer par huissier.

Quel motif pour donner congé ?

Le propriétaire peut donner congé à la date d’échéance du bail, qui est la date à laquelle le bail se renouvelle tacitement. Cette date correspond à la date d’effet initiale du bail ajoutée à la durée du bail. Pour rappel, la durée du bail est de :

Vente du logement

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le bien. En location vide, le courrier de congé doit préciser :

• Le prix de vente et les modalités de paiement,
• La description de l’objet de la vente (annexes, etc.).

Cela permet au locataire d'acheter en priorité le logement. Le locataire a alors deux mois pour répondre au propriétaire. L'absence de réponse vaut refus d'achat. Si le locataire accepte, il doit répondre par courrier recommandé dans le délai de deux mois et dispose ensuite de deux nouveaux mois (quatre en cas d’obtention d’un crédit immobilier) pour signer l'acte de vente. 

Reprise pour habiter ou loger un proche

Le bailleur peut donner congé pour reprendre le logement afin d’y habiter ou de loger un proche. L’article 15 de la loi de 1989 (ou le 25-8 pour les meublés) énumère les bénéficiaires potentiels de la reprise :

• Le bailleur lui-même,
• Son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire,
• Ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Le bénéficiaire de la reprise doit habiter le logement en tant que résidence principale. Le courrier de congé doit préciser les noms et adresses des bénéficiaires de la reprise et le lien les reliant au bailleur.

Depuis la loi ALUR de 2014, il est nécessaire de justifier du caractère réel et sérieux de la volonté de reprise.  

Motif légitime et sérieux

En cas de non-respect des obligations du bail, tels qu’un retard récurrent de paiement du loyer ou des troubles de voisinage répétés, le bailleur peut donner congé au locataire à l’échéance annuelle en respectant le même préavis que pour une vente ou une reprise. Le courrier de congé devra mentionner la raison légitime et sérieuse justifiant le congé.

En cas de contestation, il sera nécessaire de saisir le tribunal d'instance pour que le juge décide de la validité du congé.

Cas particuliers

Le congé pour reprise est possible pour loger un des membres de l’indivision ou un associé d’une SCI familiale en location vide, mais pas en location meublée. Seul l’usufruitier d’un bien démembré peut donner congé pour reprise, cette faculté n’étant pas ouverte au nu-propriétaire.

Comment donner congé au locataire ?

Lettre type de résiliation du bail

Une fois la date limite d’envoi du congé identifiée et le motif choisi, il reste à rédiger et envoyer la lettre de résiliation. Depuis le 1er janvier 2018, en location vide, il faut annexer au courrier une notice informant le locataire de ses droits en termes de congé.

À qui envoyer le congé ?

Le congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail. Par exemple, en cas de colocation, il faudra envoyer autant de lettres qu’il y a de colocataires. Si des époux sont titulaires du bail, le congé doit être envoyé à chacun, à condition que le bailleur ait connaissance de leur lien.

Qui doit envoyer le congé ?

Le congé doit être envoyé par le bailleur. Dans le cas d’une indivision ou d’une SCI, une seule personne peut donner congé à condition d’avoir le pouvoir de le faire au nom de tous les propriétaires.

Comment envoyer la lettre de congé ?

Le préavis court à réception de la lettre de congé par le locataire. Elle doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. En cas de refus de réception par le locataire, il faudra lui remettre la lettre en main propre ou la faire signifier par huissier.

Protéger son bien locatif avec une assurance loyers impayés

Donner congé à son locataire nécessite de respecter des règles précises en termes de préavis, de motifs, et de formalités. En suivant ces indications, les bailleurs peuvent éviter les erreurs et garantir une démarche conforme à la législation. Cela permet d’éviter les litiges et d’assurer une transition sereine pour les deux parties. L'assurance loyers impayés est un outil précieux pour sécuriser les revenus et renforcer la confiance entre propriétaires et locataires. Elle offre une protection supplémentaire qui peut s'avérer cruciale pour maintenir une situation financière stable et sereine. 

Les nouvelles mesures de la loi Climat auront un impact significatif sur le marché locatif. Les propriétaires seront incités à investir dans des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique de leurs logements. Cela pourrait réduire l'offre de logements disponibles à court terme, mais améliorer la qualité des logements à long terme.

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