18 février 2021

Gestion locative : comment gérer la location d’un appartement ?

Beaucoup de particuliers choisissent la solution de la location immobilière. Pour se constituer un patrimoine, une succession ou tout simplement se verser un revenu supplémentaire. Seulement une fois le logement en main, il ne suffit pas simplement de le louer. Des démarches administratives doivent être réalisées au quotidien, ce qui peut rendre la location plus pénible qu’elle n’y parait. En quoi consistent réellement toutes ces démarches et la gestion locative ? Toutes les réponses dans cet article.

En quoi ça consiste, la gestion locative ?

Tout comme pour un achat, la location d’un logement requiert un certain nombre de tâches à réaliser quotidiennement. La gestion locative correspond à toutes les démarches que vous devez réaliser lorsque votre logement vient d’être loué par un locataire. Il s’agit le plus souvent de la gestion quotidienne de la location qui peut être par exemple la perception des loyers, la délivrance des quittances…

La gestion locative de votre logement peut être réalisée par vos propres moyens ou par un professionnel. Peu importe que ce soit vous ou une société de gestion qui gériez ces démarches, les tâches seront les mêmes.

Bon à savoir : Sachez que tous les actes de gestion à réaliser sont indiqués et déterminés dans le contrat de bail qui doit être signé par vous et votre locataire.

Gérer seul son bien

Il se peut que vous décidiez de gérer par vos propres moyens votre bien mis en location. Si c’est le cas, vous aurez alors certaines démarches administratives à réaliser tous les mois ou tous les ans. Ces dernières seront les mêmes que celles réalisées par un mandataire, c’est-à-dire :

Les démarches dites courantes :

• La perception du loyer par votre locataire,
• L’envoi des quittances de loyer à votre locataire ainsi que la révision annuelle et la régularisation des charges,
• La réalisation de votre déclaration fiscale des revenus que vous touchez pour le bien mis en location.

Les démarches plus particulières :

• La réalisation des gros travaux nécessaires dans le logement,
• La réparation des sinistres qui ne sont pas pris en charge par votre assurance et qui doivent alors être réalisés par vos propres moyens,
• La réalisation de toutes les démarches si vous êtes dans une situation d’impayé de la part de votre locataire.

Les démarches liées aux congés :

• Mise en forme de l’état des lieux d’entrée et de sortie, lorsque votre locataire rentre ou quitte le logement.

Si toutes ces démarches vous paraissent fastidieuses ou que vous désirez ne pas avoir à gérer vous-même votre logement, il vous est tout à fait possible de faire appel à un professionnel. Celui-ci réalisera à votre place toutes les tâches en relation avec la gestion de votre bien.

Faire appel à une gestion immobilière

Lorsque vous mettez votre bien en location, faire appel à un professionnel ou une agence immobilière qui administrera votre bien à votre place, peut apporter de nombreux avantages :

En premier lieu, si vous employez un gestionnaire, sachez que les sommes versées à l’agence pourront être déduites de vos revenus imposables. Et ce peu importe que vous déclariez en foncier (pour une location vide) ou bien en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Deuxième avantage. Tous les accidents qui auront lieu dans le logement que vous louez seront directement pris en charge par l’agence embauchée.

S’il s’agit de problèmes liés à la plomberie ou l’électricité, l’agence fera appel à un artisan de confiance. Celui-ci, lui délivrera un devis que l’agence vous transmettra à son tour. A vous de décider si vous l’acceptez ou non.

Bien évidemment, faire appel à un gestionnaire immobilier vous fera gagner du temps. Vous n’aurez pas à chercher un nouveau locataire ou à vérifier le paiement du loyer par votre locataire.

Pour finir, la gestion immobilière vous permettra de ne plus avoir à gérer toutes les démarches administratives qui peuvent être longues et pénibles. L’agence en charge de la gestion du bien s’occupe de toutes les tâches administratives et légales liées à ce bien.

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?

Vous avez décidé de faire appel à un professionnel pour toute la gestion de votre bien. Il va à présent falloir réaliser un mandat de gestion locative. Ce mandat est un acte par lequel vous autorisez un professionnel, qu’il soit administrateur de bien ou agent immobilier, à gérer votre patrimoine immobilier. Ce mandat prend la forme d’un contrat, rédigé en deux exemplaires et signé par le propriétaire du logement ainsi que le mandataire du logement en question.

1. → Bon à savoir :Ce contrat doit être rédigé à l’écrit et être numéroté et inscrit au registre des mandats, auquel est rattaché le mandataire

Dans le contrat de mandat, doit être indiqué plusieurs éléments :

• L’identité des deux parties,
• La raison sociale du mandataire ainsi que l’adresse du particulier,
• La préfecture à laquelle est rattaché le mandataire,
• La confirmation d’adhésion à une clause de garantie financière du mandataire,
• La situation géographique du bien mis en location,
• Les objectifs et les missions qui rentrent dans le cadre de la mission du mandataire,
• La rémunération accordée au mandataire pour cette mission,
• La durée du contrat et s’il existe une clause de reconduction.

Le plus souvent la durée du contrat de gestion locative signé auprès d’un mandataire, s’élève à 1 an et ne peut durer plus de 30 ans. Néanmoins, il est possible de prévoir une reconduction tacite qui sera indiquée dans le contrat et qui permettra de reconduire tous les ans votre contrat sans démarches particulières. Cette reconduction est par ailleurs limitée à 10 ans.

Comment définir les missions du mandataire ?

Remettre la gérance totale de votre bien à un mandataire peut parfois être stressant. En effet, durant toute la durée du contrat, il sera la personne la plus au fait sur la situation de votre logement. Pour ce faire, avant de faire confiance à un mandataire, vérifiez qu’il est habilité et qu’il détient une carte professionnelle mentionnant le terme « gestion immobilière ».

Avant la signature du mandat avec le gestionnaire de votre choix, il est primordial de bien définir les différentes missions qu’il aura à sa charge durant toute la durée du contrat. Le mandataire s’occupera généralement de toutes les tâches fiscales, juridiques et techniques en relation avec le logement que vous mettez en location. Dans la plupart des cas, ses missions seront les suivantes :

1. → Il sera amené à rechercher un nouveau locataire lorsque que le logement se libère,
2. → Il est en charge du renouvellement du bail,
3. → Il perçoit les loyers et charges qu’il vous transmet par la suite,
4. → Il réalise et délivre les quittances de loyer,
5. → Il envoie les éléments qui vous sont nécessaires pour votre déclaration fiscale,
6. → Si votre locataire a des retards de paiement, il pourra prendre contact avec lui ou intenter une procédure de recouvrement,
7. → En cas de litige, il vous protègera juridiquement,
8. → Il prendra en charge les frais si votre bien à besoin d’une remise en état,
9. → S'il n’y pas de relocation après le départ d’un locataire, il prend en charge les pertes engendrées.

Concernant les obligations, ce contrat donnera lieu à des obligations de votre part mais également de la part de votre mandataire qui devront être respectées.

Tout d’abord, il est dans l’obligation de bien gérer votre bien qu’il a à sa charge. Il devra également être transparent quant aux missions réalisées dans le cadre de la gestion du logement. De votre côté, vous devrez vous engager à accepter de louer votre bien au prix du marché.

Bien évidemment, le travail réalisé par le mandataire devra être rémunéré. Cette somme devra être indiquée dans le contrat et correspondre au pourcentage des sommes perçues pour l’administration du bien.

Si vous faites appel à un mandataire, celui-ci vous facturera également des honoraires pour le travail qu’il aura effectué. Cela peut notamment être le cas pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée ou de sortie. Ces frais seront partagés entre vous et votre locataire.

1. → Bon à savoir : Avant de signer le contrat qui vous lie au gestionnaire, pensez bien à vérifier toutes les prestations incluses ou non dans la gestion de votre bien. Si cela n’est pas les cas, vous risquez d’obtenir des frais supplémentaires.

Les cas particuliers du mandat locatif

Lorsque vous faites appel à un gestionnaire de bien, vous donnez votre confiance à une personne qui gère toute l’administration de votre bien. Il est possible que durant votre contrat, vous soyez en désaccord ou que vous ayez un changement de situation.

Il est également possible que vous ayez à dénoncer votre mandataire pour différentes raisons qui vous sont propres. Dans ce cas, vous devrez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception contenant la justification de votre dénonciation. Vous aurez alors un préavis de 3 mois pour pouvoir changer de mandataire.

Il est également possible que votre contrat dispose d’une clause de substitution. Cette clause prévoit qu’en cas de changement d’administrateur, votre mandat soit pris en charge par le successeur de cet administrateur. Si cette décision ne vous convient pas, vous aurez la possibilité de résilier votre contrat dans le mois qui suit ce changement.

La mise en location de votre bien peut être un financement intéressant mais qui peut rapidement vous prendre un temps considérable, notamment en ce qui concerne les démarches administratives. Pour cela, vous pouvez soit choisir de gérer vous-même votre bien et prendre en charge toute l’administration de celui-ci, soit faire appel à un professionnel avec qui vous contractualiserez un mandat. Grâce à ce mandat, celui-ci prendra en charge à votre place toutes les tâches liées à votre logement.

L’assurance Loyers impayés Solly Azar

Expert des Loyers Impayés depuis 1996, Solly Azar met à votre service des équipes expertes et réactives qui prendront en charge toutes vos démarches administratives et vous accompagneront dans toutes les étapes de votre contrat.

L’assurance Loyer Impayés Solly Azar c’est :

• L’assurance d’être remboursé à 100% de vos loyers impayés jusqu’à 2500€ pendant 30 mois,
• L’indemnisation en cas de détérioration immobilière jusqu’à 10 000€,
• Des cotisations 100% déductibles des revenus locatifs,
• Des conditions de solvabilités élargies (possibilité de garantir des locataires en CDD et intérimaires).