11 mars 2021

Caution : Conditions et modalités

Lors de la mise en forme du contrat de location, il est possible que vos futurs locataires fassent appel à un ou des garants. Egalement appelé caution, le garant a pour but d’aider les locataires dans l’incapacité de payer leurs dettes mais également de protéger tous vos loyers. A quoi sert réellement cette caution ? Qui peut se porter garant et quelles sont les ? Toutes les réponses dans cet article.

Qu’est-ce qu’une caution ?

La caution également appelée garant, est une personne, un organisme, une société ou une banque qui s’engage par l’acte de cautionnement, à l’écrit, à payer les dettes locatives du locataire pour qui il se porte caution.

Cet acte de cautionnement et le recours à la caution, sont deux éléments qui doivent respecter des procédures encadrées par la loi.

Plusieurs dettes peuvent être prises en charge grâce à cet acte de cautionnement :

• Les frais de remise en état en cas de dégradation du logement par le locataire
• Les dettes locatives liées à des retards de paiements de loyer

La caution est une véritable garantie de paiement demandée par le propriétaire et permettant de sécuriser le paiement de vos loyers. En cas de défaillance de la part de votre locataire, vous êtes en droit de demander le règlement au garant.

Bon à savoir : Ne pas confondre la caution avec le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est la somme d’argent déposée par le locataire à son entrée dans le logement. Ce dernier constitue une réserve pour garantir les obligations contractuelles de votre locataire.

On compte 2 sortes de cautions différentes : La caution simple et la caution solidaire. Quelles sont leurs caractéristiques ?

Quels types de caution existe-t-il ?

Pour vous, propriétaire, il existe deux sortes de cautions. La caution simple ou non solidaire ainsi que la caution solidaire.

Tout d’abord la caution simple. Cette dernière vous permet de faire appel au garant de votre locataire lorsque ce dernier est dans l’impossibilité de payer ses dettes.

En optant pour une caution simple, vous devrez, en cas d’impayés, transmettre par le biais d’un huissier un commandement à payer à votre locataire en prenant soin de mettre en copie son garant. Si ce dernier ne vous donne aucun retour, vous avez la possibilité de vous retourner directement vers son garant. En prenant soin de lui envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception.

Bon à savoir : Si votre locataire dispose de plusieurs cautions, vous ne pourrez pas envoyer une demande de règlement de dette à un seul de ses garants. En effet, ces derniers ne peuvent prendre que la part pour laquelle ils se sont portés caution.

La caution solidaire, quant à elle, vous permet de faire appel à ces garants dès le 1er impayé. En effet, vous êtes en droit de demander le paiement des dettes de votre locataire à ce garant, peu importe la situation. Pour cela, vous n’avez alors qu’à lui transmettre votre demande de règlement des dettes par un commandement à payer, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette caution solidaire est une réelle sécurité pour vous, propriétaire bailleur, mais un risque non négligeable pour le garant. Celui-ci mettant en danger ses propres biens en se portant garant pour votre locataire.

Enfin, contrairement à la caution simple, vous êtes en droit de faire votre demande de règlement des dettes à un seul des garants de votre locataire et ce même si ce dernier en possède plusieurs. En effet, il n’existe aucune division de part pour cette caution.

Qui peut se porter caution ?

Lors de la constitution de votre dossier de location et de l’acte de cautionnement, vous pourrez être amené à voir passer 2 types de garants possibles :

• Les personnes physiques : Qui peuvent être des membres de la famille, des amis ou même un tiers
• Les personnes morales : Qui peuvent être des entreprises, des banques mais également des associations. Ces dernières auront le même rôle qu’une personne physique et prendront en charge de la même manière les loyers impayés, les charges ainsi que toutes autres dettes de votre locataire.

N’importe quelle personne peut donc se porter garant pour votre locataire. Seulement quelques éléments sont importants à prendre en compte lors de la création de l’acte de cautionnement.

En effet, pour plus de sécurité, il est préférable que le garant bénéficie de revenus suffisants pour pouvoir couvrir en cas d’impayés, les dettes de votre locataire. Il est alors recommandé, que la caution touche au moins 4 fois le loyer demandé pour votre location. Mais également que ce garant soit en situation stable. C’est-à-dire, un contrat de travail indéterminé hors période d’essai, retraité ou bien fonctionnaire.

Bon à savoir : Votre locataire peut vous proposer un garant étranger. Dans cette situation, il est important de bien vérifier que cette caution soit résident français. Si ce n’est pas le cas, vous aurez alors la possibilité de refuser ce dernier.

Quelle forme prend la caution ?

Pour finaliser un dossier de location, ce contrat doit comporter un certain nombre de justificatifs venant du locataire mais également de son ou ses garants.

Justification de son identité

S’il s’agit d’une personne physique, la caution doit transmettre une pièce d’identité en cours de validité. Qui peut être :

• Une carte d’identité française ou étrangère ;
• Un passeport français ou étranger ;
• Un permis de conduire français ou étranger.

S’il s’agit d’une personne morale, deux documents seront demandés :

• Un extrait de K bis original et de moins de 3 mois qui comporte le nom du responsable ainsi que l’adresse de l’organisme en question
• Un justificatif d’identité du responsable

Justification de son domicile

Pour justifier son lieu d’habitation, le garant devra transmettre l’un de ces documents :

• Soit une dernière quittance de loyer si le garant de votre locataire est en location ;
• Soit une facture d’eau, de gaz ou bien d’électricité datant de moins de 3 mois ;
• Soit une attestation d’assurance habitation également de moins de 3 mois ;
• Soit un dernier avis de taxe foncière ou un titre de propriété de résidence principale (s’il s’agit d’un propriétaire).

Justification de son activité professionnelle

Selon l’activité qu’exerce le garant de votre locataire, ce dernier devra fournir :

• Si le garant est salarié ou stagiaire, un contrat de travail ou de stage ou à défaut une attestation employeur. Ce document doit indiquer le type d’emploi et la date d’entrée en fonction ;
• Si le garant est un artisan, l’original de l’extrait D1 (extrait d’immatriculation) du registre des métiers de moins de 3 mois ;
• Si le garant est un travailleur indépendant, une copie de certificat d’identification transmise par l’INSEE avec le numéro d’identification ;
• Si le garant est un professionnel du libéral, une copie de sa carte professionnelle.

Pour terminer, le garant de votre locataire devra justifier de ressources suffisantes pour prendre en charge les potentielles dettes de votre locataire. C’est-à-dire :

• Le dernier avis d’imposition ou de non-imposition ;
• Lorsque ce sont des garants qui perçoivent des revenus locatifs, les titres de propriété ou le dernier avis de taxe foncière. Ces documents doivent correspondre au logement loué ;
• Lorsque ce sont des garants salariés, ces derniers doivent transmettre leurs 3 derniers bulletins de salaire ;
• Lorsque les garants sont non-salariés, ils doivent fournir les 2 bilans d’activité ou une attestation de ressource délivrée par le comptable ;
• Peut également être transmis au dossier, les justificatifs de versement d’indemnités, de retraite, de pensions, les prestations sociales et familiales ainsi que les allocations perçues sur les 3 derniers mois ;
• Si le garant reçoit une rente viagère, cette dernière doit également être justifiée.

Quelle est la durée d’une caution ?

La durée pendant laquelle la caution est valide peut être déterminée de deux manières différentes. Il peut d’abord s’agir d’une caution à durée déterminée.

Dans ce cas, la durée de l’engagement de cautionnement peut être précisée directement dans l’acte. Mais elle peut également être indiquée de manière plus indirecte en prenant comme référence la durée du bail. Cette durée figurant toujours dans le contrat de location, la caution s’appuie alors dans ce cas sur cette même temporalité. Le garant est alors engagé jusqu’à la fin de ce contrat. Si une clause prévoie la reconduction tacite du bail ou son renouvellement, alors cet engagement est prolongé.

Dans le cas d’un engagement à durée indéterminée, la caution peut résilier son acte vis-à-vis du bailleur à tout moment. En cas de renouvellement du bail, l’engagement se rompt, excepté si une clause le prévoit sur l’acte de cautionnement. Si aucune close n’est présente et si aucun acte de caution n’a été signé entre temps, alors le garant est dégagé de toutes responsabilités.

Attention, le garant de votre locataire pour lequel il s’est porté caution, restera tout de même engagé jusqu’à la fin du bail. Il sera donc toujours tenu des dettes locatives de ce dernier. Cette résiliation ne prendra effet qu’à l’expiration du bail en cours et ce même s’il y a reconduction du contrat. Cependant, dans le cas d’une caution à durée indéterminée, si le garant ne se désengage pas et qu’il y a reconduction du bail, alors ce dernier reste tout de même engagé.

En tant que propriétaire, lors de la mise en location vous êtes en droit de demander à votre futur locataire l’obtention d’un garant. Ce dernier aura en sa possession plusieurs solutions de caution qui permettront une protection de vos revenus. Plusieurs justificatifs d’identité, d’activité professionnelle et de ressource seront demandés à cette caution afin de vérifier qu’il puisse bien s’engager et se porter garant pour votre locataire.

Pour protéger vos revenus, pensez également à l’assurance Loyers Impayés. Chez Solly Azar, on vous assure et on vous couvre efficacement en cas de non-paiement du loyer par votre locataire.

Des conseillers expérimentés sont à votre écoute et vous accompagnent au quotidien dans toutes vos démarches. L’assurance Loyers Impayés prend charge vos procédures juridiques et vous couvre des impayés de loyers en vous versant un loyer mensuel tout au long de la procédure (dans la limite de 2 500 € par mois pendant 2 ans et demi).