17 octobre 2019

Zoom sur le dépôt de garantie

A la signature du bail, le locataire verse un dépôt de garantie, somme conservée par ce dernier pendant toute la durée de la location. Quel montant ? Quelle restitution ? Cet article vous aide à connaître la réglementation liée au dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie : à quoi ça sert ?

Le dépôt de garantie, également appelé « caution », est une somme que perçoit le propriétaire par son locataire lors de la signature du bail. Comme son nom l’indique, le dépôt de garantie est une sécurité pour le propriétaire car cette somme d’argent lui permet de se protéger lors d’un impayé de loyer ou d’une dégradation de son bien au départ du locataire.  

• Bon à savoir : le dépôt de garantie n’est pas obligatoire

Plus fréquemment, le dépôt de garantie est majoritairement utilisé afin de réaliser des travaux de réparation au départ du locataire si l’état des lieux de sortie n’est pas concluant.  

Quel est le montant du dépôt de garantie ou chèque de caution ?

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est fixé à :  

• 2 mois de loyer (hors charge) pour les locations meublées
• 1 mois de loyer pour les locations non-meublées.

La caution est encaissée directement par le propriétaire à la signature du bail, même si le locataire s’installe dans le logement plusieurs semaines ou mois après. 

• Bon à savoir : la durée du bail n’influence pas le montant du dépôt de garantie. 

Quand et dans quel délai récupérer le dépôt de garantie ?

Qu’il s’agisse d’un contrat de location vide ou d’une location meublée, une fois le bail fini, le propriétaire a pour obligation de restituer la caution au locataire dans un délai d’un mois si l’état des lieux est conforme, et dans les 2 mois suivant la remise des clés dans le cas inverse.

En cas de dégradation du logement ou en cas de loyers manquants, le propriétaire peut garder en partie voire entièrement le dépôt de garantie.

En cas de réparations nécessaires, le propriétaire est dans l’obligation de fournir des justificatifs concernant le coût des travaux.

• Bon à savoir : lorsque le propriétaire tarde à remettre le dépôt de garantie, il est dans l’obligation de verser des intérêts au locataire d’un montant de 10% du loyer mensuel (hors charge) pour chaque mois de retard commencé.

Comment récupérer son dépôt de garantie ?

Après l’état des lieux de sortie, si le logement est conforme à l’état des lieux d’entrée, et que le propriétaire tarde à remettre le dépôt de garantie, le locataire peut envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Cette mise en demeure est adressée au bailleur indiquant qu’il souhaite la remise du dépôt de garantie. Cette lettre doit également être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire.

Si après l’envoi de la mise en demeure, le locataire ne reçoit toujours pas la caution qui lui est due, alors il peut faire appel à la Commission départementale de conciliation dont dépend son logement. Cette démarche permettra de résoudre ce litige à l’amiable et surtout gratuitement.

Pour terminer, si malgré toutes ces démarches le dépôt de garantie n’a toujours pas été restitué auprès du locataire, celui-ci n’a d’autres choix que de faire appel au juge de proximité (si le dépôt de garantie est inférieur à 4 000 €). Si ce montant est supérieur, le refus de restituer le dépôt de garantie est considéré comme un délit et sera donc jugé devant le tribunal d’instance.

• Bon à savoir : il est également important que le locataire communique l’adresse de son nouveau domicile au bailleur ou agent immobilier lors de la remise des clés. Cela permettra au propriétaire de prétendre à la majoration si le bailleur restitue avec retard la caution.

Que devient mon dépôt de garantie ?

Pendant toute la durée de la location, le bailleur a le droit d’utiliser comme il le souhaite le dépôt de garantie. Il peut en effet, le dépenser ou le placer afin d’en tirer profit. Cependant, il est dans l’obligation de restituer le montant de celui-ci au locataire en cas de bon état descriptif des lieux en fin de location ou fin de bail.

Si le propriétaire décide de vendre le bien loué, il y a alors transfert du bail. Le dépôt de garantie doit donc être transmis au nouvel acquéreur de ce bien lors de la vente, qui devra à son tour le restituer au départ du locataire.

• Bon à savoir : le dépôt de garantie ne peut être modifié durant toute la période de location. Dans ce cas, il ne peut être ni augmenté ni diminué au moment de la révision annuelle ou du renouvellement de contrat.

Quelles sommes le bailleur peut-il déduire du dépôt de garantie ?

Le propriétaire a le droit de déduire partiellement ou totalement la somme du dépôt de garantie. Il peut en effet, utiliser cette somme soit pour se rembourser de dégradations constatées, défauts d’entretien ou de coûts de travaux à prévoir. Dans ce cas, tous ces éléments doivent être inscrits dans l’état des lieux de sortie. La somme retenue du dépôt de garantie doit cependant être justifiée par la production de devis pour les travaux à prévoir.

Mais le propriétaire a également la possibilité d’utiliser cette somme lorsqu’il rencontre une situation de charges ou de loyers impayés.

Toutefois le dépôt de garantie donne au propriétaire une garantie très limitée concernant les risques locatifs comme les impayés de loyers ou la dégradation du logement. Pour se protéger contre ces risques, le propriétaire bailleur peut faire le choix de souscrire une assurance loyers impayés.

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