19 mars 2020

Expulsion d’un locataire : Tout savoir sur la procédure d’expulsion

Louer son bien peut paraitre très simple et apporter beaucoup d’avantages. Cependant, il est de plus en plus fréquent de tomber sur un locataire mauvais payeur ou qui n’entretient pas bien le logement. Si la discussion est rompue avec votre locataire, quelles sont les démarches à entreprendre pour mettre en place une procédure d’expulsion en toute légalité ? Quels sont les délais et les frais d’expulsion ? Toutes les réponses dans cet article.

Expulsion d’un locataire : Quelle est la procédure ?

Procédure à l’amiable

Vous louez votre logement mais malheureusement depuis quelques temps votre locataire ne paie plus son loyer.

Avant de vous lancer dans une procédure judiciaire fastidieuse et surtout couteuse, commencez par prendre contact avec votre locataire afin qu’il régularise sa situation.

Si vous ne constatez aucune évolution, vous pourrez alors déclencher une procédure d’impayé. Il vous faudra commencer par informer un certain nombre de partie prenante :

Tout d’abord le garant. Étant la personne qui s’est portée caution pour le locataire, celle-ci devra être la première informée de ces impayés.

Si votre locataire a souscrit à une Garantie Visale ou s’il perçoit des aides, vous êtes tenus d’informer Action Logement ainsi que la CAF de votre démarche. Pour finir, dans le cas où vous auriez souscrit à une assurance Loyers Impayés, votre assureur devra également être tenu au courant.

• Bon à savoir : L’aide au Logement est versée directement au propriétaire contrairement à la CAF qui elle est versée au locataire.

Procédure en justice

Malgré les relances, votre locataire ne paie toujours pas les sommes qui vous sont dues. Sans réponse de sa part, deux cas de figures sont possibles :

Votre bail de location comporte une clause résolutoire. Cette clause prévoit la résiliation du bail si le locataire ne paie pas son loyer avec les charges dans le délai prévu. Pour ce faire, vous pouvez :

• Dans le cas ou votre bail contient une clause résolutoire, prenez contact avec un huissier de justice. Celui-ci enverra à votre locataire et son garant un commandement à payer (Action donnée par l’huissier de justice ordonnant l’exécution des obligations d’une personne) qui précisera le montant des loyers qu’il n’a pas payé. Une fois ce commandement reçu, votre locataire est dans l’obligation de payer les sommes et les frais d’huissier sous 2 mois.

S’il se trouve que votre locataire est dans l’incapacité à payer ces sommes dans le délai qui lui est donné, il peut demander au tribunal d’instance, un délai de paiement ou une aide financière à un fond de solidarité pour le logement.

Si, au-delà de ces deux mois ou du délai de paiement accordé par le juge votre locataire finit par payer les sommes qu’il devait, il peut rester dans le logement. Dans le cas contraire, vous pouvez faire appel au tribunal d’Instance et ainsi demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. S’il en fait la demande, votre locataire peut obtenir un délai de paiement qui lui sera accordé si le juge estime qu’il est en capacité de régler sa dette.

Votre bail de location ne comporte pas de clause résolutoire, il vous faudra alors entamer une procédure de résiliation judiciaire.

• Tout d’abord, il est conseillé d’envoyer une lettre de mise en demeure à votre locataire avant de faire appel à la justice. Si vous n’obtenez aucune réponse de sa part, vous pouvez alors faire appel à un huissier qui assignera votre locataire au tribunal d’Instance afin d’obtenir la résiliation du bail et son expulsion.
• Le juge examinera le dossier de votre locataire. Il peut lui accorder un délai de paiement s’il juge que celui-ci pourra payer sa dette, ou alors faire résilier le bail et demander son expulsion du logement. Dans ce cas, vous devrez faire parvenir au locataire un commandement de quitter les lieux par le biais de l’huissier. Votre locataire aura, à partir de la réception de ce commandement, un délai de 2 mois pour quitter les lieux.

• Bon à savoir : En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord et faire appel à un conciliateur de justice afin de trouver un accord.

Expert des Loyers Impayés depuis 1996, Solly Azar met à votre service des équipes expertes et réactives qui prendront en charge vos démarches administratives et vous accompagneront dans toutes les étapes de votre contrat.

Expulsion d’un locataire : Quels sont les délais ?

Vous avez réalisé toutes les démarches pour casser le bail qui vous lié à votre locataire et l’expulsion a donc été ordonnée.

Dans une procédure d’expulsion, l’huissier peut annoncer sa visite mais ce n’est pas une obligation. L’heure de son passage est fixée entre 6 heures et 21 heures et ne peut avoir lieu les jours fériés ou chômés (excepté si permission du juge).

Plusieurs situations peuvent être rencontrées :

Dans la première situation, le locataire ne manifeste aucune contestation. L’huissier dresse son procès-verbal et récupère les clés du logement. Dans ce procès-verbal, il y fait l’inventaire des meubles présents dans le logement et le lieu où ils seront entreposés.

Dans la deuxième situation, le locataire refuse d’ouvrir la porte. Dans ce cas, l’huissier doit d’abord passer par le préfet pour demander l’intervention de la police afin de pouvoir rentrer dans le logement. Avant de donner sa réponse, le préfet étudie le dossier du locataire en question afin de vérifier son âge, son état de santé ou la présence d’enfant dans le foyer.

Si le préfet donne son accord, l’huissier procédera à l’établissement de son procès-verbal d’expulsion avec l’aide de l’autorité policière. Dans le cas contraire ou le préfet refuserait de donner son accord, vous aurez alors la possibilité de faire appel à l’état en réclamant une indemnité pour votre préjudice.

Dernière situation, si votre locataire n’est pas présent pour ouvrir la porte à l’huissier. Celui-ci fait appel à la police ainsi qu’à un serrurier pour pouvoir rentrer dans le logement. L’huissier fait retirer tous les meubles, change le verrou de la serrure, dresse son procès-verbal et indique au locataire qu’il ne peut plus rentrer dans le logement, par le biais d’une pancarte.

• Bon à savoir : Vous ne pouvez en aucun cas expulser votre locataire vous-même. Cette demande de congé de votre part est passible de 3 ans de prison et 30 000€ d’amende.

Avant l’intervention d’un huissier, vous n’avez pas le droit de rentrer dans le logement, ni de changer le verrou ou de toucher aux meubles sous peine de poursuites judiciaires.

Expulsion d’un locataire : Quels sont les frais à débourser ?

Dans un premier temps, c’est vous qui aurez à prendre en charge les coûts relatifs à la procédure d’expulsion. Ces frais concernent généralement les actes d’huissier (l’établissement d’un état des lieux, la procédure d’injonction et d’expulsion …).

Vous devrez dans un second temps, faire de nouveau appel à la justice pour obtenir les sommes qui vous sont dues et le remboursement des frais de justice.

Dans la plupart des cas, les propriétaires ne se lancent pas dans une nouvelle procédure pour récupérer les dettes locatives car cela implique un coût relativement élevé et ils ne connaissent pas les situations financières de leurs anciens locataires.

• Bon à savoir : Si vous le désirez, le secrétariat du tribunal dont dépend l’huissier qui est en charge de votre dossier, peut vérifier gratuitement vos frais d’huissier.

Expulsion d’un locataire : Qu’est-ce que la trêve hivernale ?

Dernier élément à prendre en compte lorsque vous rentrez dans une procédure d’expulsion de votre locataire, la trêve hivernale.

Du 1er novembre au 31 mars, toute expulsion de locataire est interdite. Il est toutefois possible d’engager une procédure d’expulsion du locataire si l’avis d’expulsion n’est rendu qu’à la fin de la trêve.

• Bon à savoir : L’expulsion d’un locataire durant cette période est possible si vous lui proposez une solution de relogement correspondant à ses besoins.

Quelques exceptions ne sont cependant pas concernées par la trêve hivernale :

• Les logements faisant l’objet d’un arrêt particulier tel que l’arrêt de péril (logement en mauvais état présentant un danger pour les habitants)
• Si l’expulsion du logement fait suite à un relogement dans un bien plus grand et correspondant au nombre de personnes présentent dans le foyer
• Si le logement est une résidence principale occupée par des personnes qui y sont entrées illégalement
• S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un garage occupé de manière illégale

L’assurance Loyers Impayés de Solly Azar vous protège et vous couvre des loyers impayés.

En plus, de prendre en charge la procédure juridique, l’assurance Solly Azar vous couvre des impayés de loyers en vous versant un loyer mensuel tout au long de la procédure (dans la limite de 2 500€ par mois pendant 2 ans et demi).

Enfin, un assureur sera en mesure de mettre à votre écoute des conseillers expérimentés pour vous accompagner mais aussi pour gérer vos démarches judiciaires à votre place.