10 décembre 2020

Tout savoir sur la gestion locative immobilière

Dans le cadre de la mise en location d'un bien immobilier, vous avez, en tant que propriétaire, le choix entre gérer vous-même la location ou la confier à un tiers spécialisé dans cette gestion. Dans ce dernier cas de figure, le professionnel, administrateur de biens ou agence immobilière, signe un contrat avec vous. Ce contrat, appelé mandat de gestion, dresse la mission du professionnel en contrepartie d'une rémunération déterminée par avance. Qu'est-ce que la gestion immobilière locative et quels en sont les enjeux ? Comment faire pour résilier le contrat de gestion ? Réponses dans cet article.

Gestion locative d'un bien : la mission du gestionnaire locatif

Le gestionnaire locatif (qui peut parfaitement être un administrateur de bien) est un professionnel aguerri à son métier qui sait comment prendre en charge la gestion d'un bien immobilier durant l'ensemble de la durée de la location. Pour que ses missions soient menées à bien, il suivra méthodiquement le mandat de gestion signé par les deux parties avant le début de l'activité. Ce contrat officiel est indispensable puisqu'il mentionne un nombre important de tâches à réaliser par le professionnel durant le bail et fixe sa rémunération, dans un souci de transparence et de sécurité pour les deux parties au contrat. Certains frais de gestion locative seront à prendre en considération par ailleurs.

L'intérêt de déléguer la gestion à un professionnel est évident puisque cela permet au propriétaire de se décharger d'une tâche fastidieuse et souvent complexe. Le professionnel offre au bailleur toute l'aide nécessaire pour que ce dernier puisse se concentrer sur autre chose et qu'il gère ses biens immobiliers en toute tranquillité. Un conseiller professionnel fait plus que simplement gérer un bien immobilier. Ce dernier choisit avec vous la meilleure solution pour votre projet locatif. Les garanties offertes doivent convenir au propriétaire bailleur : c'est notamment le cas de la garantie loyers impayés.

Dans le cadre de ses missions, le professionnel réalise de nombreux actes de gestion, dont certains sont réguliers tandis que d'autres sont plus occasionnels.

Les actes de gestion locative

Qu'appelle-t-on actes de gestion locative ? Il s'agit des actes classiques, déterminés dans le contrat et réalisés par le professionnel chargé de la gestion du bien mis en location. Ces actes de gestion sont fonction du niveau de délégation de la mission de gestion par le bailleur. Si ce dernier a décidé de donner l'intégralité de la gestion du bien locatif à la charge du mandataire, le contrat peut prévoir les actes suivants :

• rechercher un locataire
• préparer le bail
• percevoir les loyers auprès du locataire en contrepartie d'une remise de quittances
• réviser annuellement le loyer
• régulariser les charges de copropriété
• réaliser les travaux à la charge du propriétaire bailleur
• intenter une action amiable et/ou judiciaire dans le cas de loyers impayés
• donner congé au locataire
• réaliser la déclaration fiscale des recettes perçues au titre de la location.

Ces actes de gestion sont détaillés dans le contrat de mandat de gestion, qui lie le propriétaire bailleur avec celui en charge de gérer la location. Le contrat mentionne également la durée des missions et les modalités de sa résiliation, sans oublier la rémunération perçue.

Combien coûte une gestion locative ?

Combien coûtent des actes en gestion d'un bien locatif et comment prévoir tous les coûts annexes ? Dans un premier temps il est important de comprendre que toutes les dépenses en lien avec la location d'un bien ne se résument pas au loyer. En effet, le budget doit prendre en compte d'autres frais de gestion locative qui s'appliquent à l'administration du bien locatif, comme les honoraires de la gestion, les frais à prévoir dans le cadre de l'état des lieux et la rédaction des actes.

Les frais comprennent également la rémunération du professionnel de l'immobilier, ce dernier étant habilité en vertu de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il perçoit une rémunération qui est déterminée par les deux parties en accord et qui est généralement de 7 % des sommes perçues dans le cadre de l'administration du bien immobilier. Au moment de la signature du contrat, vérifiez bien les prestations mentionnées dans le mandat puisque c'est en se basant sur cet acte que les missions se dérouleront. Ainsi, vous veillerez au maximum à éviter toutes sortes de frais imprévus.

Viennent s'ajouter des frais d'établissement pour l'état des lieux lors de l'entrée et de la sortie. Ces derniers sont calculés selon la surface habitable du bien, pour un montant de 3 EUR TTC par m² de surface. Au moment où le locataire prend place dans le logement, ces frais sont prélevés directement sur le premier loyer appliqué.

En conformité avec la législation actuelle, et plus particulièrement la loi ALUR, le propriétaire bailleur reste tenu du versement des honoraires pour la mise en location du bien. Peuvent être facturées à la fois au propriétaire et au locataire : la visite du bien, la rédaction du contrat de bail, la création du dossier et l'état des lieux.

La rémunération du professionnel de l'immobilier

Le professionnel de l'immobilier bénéficie d'une rémunération dans le cadre de la réalisation de ses missions. Cette dernière est déterminée dans le contrat signé entre lui et le propriétaire bailleur. Elle se divise généralement en deux parties distinctes. L'ensemble du montant de ces prestations (gestion courante et plus occasionnelle) peut se déduire des revenus fonciers perçus par le bailleur propriétaire. Ce dernier payera donc moins d'impôts en pratique.

Rémunération pour la gestion courante du bien

Dans le cadre de la gestion courante du bien, la rémunération prend en compte l'ensemble des missions réalisées de manière régulière et courante par le professionnel. Il s'agit notamment d'appeler les locataires à payer, de percevoir les loyers et de les reverser ensuite au propriétaire, sans oublier le paiement des factures. Ce type de rémunération prend généralement la forme d'un pourcentage des montants encaissés (charges et loyers notamment).

Rémunération dans le cadre de missions occasionnelles

Parfois, le professionnel de l'immobilier est amené à réaliser des missions ponctuelles et spécifiques qui nécessitent un véritable savoir-faire et une expertise. Durant la vie du mandat, ces missions n'interviennent qu'occasionnellement. Le professionnel et le bailleur s'entendent alors sur une rémunération pour chaque tâche, en le précisant bien dans le corps du contrat. Il s'agit notamment de missions visant à rechercher un nouveau locataire ou une mission pour un acte comptable particulier (déclaration de TVA, suivi des coûts liés aux travaux).

Comment résilier un contrat de gestion locative ?

Vous disposez de plusieurs méthodes pour résilier votre contrat de gestion. La résiliation est soumise à des conditions et certaines modalités qu'il convient de respecter.

Résiliation du contrat à sa date anniversaire

Première possibilité qui s'offre à vous : résilier votre contrat de mandat à sa date anniversaire. Hormis dans certaines situations, le mandat signé contient une clause d'engagement de durée à respecter obligatoirement. En règle générale, un mandat est signé pour un ou trois ans et prévoit un préavis de résiliation. Il vous faut donc reprendre les dispositions du contrat traitant de cet élément et respecter la procédure indiquée en faisant parvenir votre demande de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception afin de vous constituer un élément de preuve.

Deuxième possibilité : si le professionnel ne vous informe pas de la faculté de résilier le contrat avant l'arrivée de la date anniversaire (règle prévue par le Code de commerce), vous pouvez résilier gratuitement le mandat quand vous le désirez sans aucune pénalité. Cette information doit vous être faite en principe entre 1 et 3 mois avant la date du préavis, par mail ou courrier recommandé.

Résiliation du contrat pour faute grave

Il se peut que le gestionnaire locatif ait commis une faute lourde. Dans ce cas, vous avez la possibilité de demander la résiliation du contrat de gestion sur ce motif. La procédure dans ce cas est assez complexe puisque le gestionnaire a la faculté de contester les faits qui lui sont reprochés. Vous devrez alors saisir le tribunal pour dénoncer le mandat. Les juges ont par exemple admis que l'absence de vérification préalable de l'identité du locataire, le manquement dans son obligation de demander une caution solidaire ou encore la non vérification des obligations du locataire en cours de bail étaient des éléments suffisants pour constituer une faute grave de la part du gestionnaire du bien. La conséquence de cela est donc la résiliation du contrat.

Résiliation du mandat pour vente

Si vous souhaitez mettre votre bien immobilier en vente, cela implique forcément la fin du mandat de gestion. Il se peut que certaines pénalités de résiliation s'appliquent. C'est pour cela qu'il est important de négocier ces éléments au préalable avec votre gestionnaire. Dans votre contrat, pensez bien à inscrire une clause précisant que le mandat peut s'éteindre sans pénalités au moment de la vente du bien.

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