13 août 2020

Se protéger des loyers impayés : Visale, garant ou caution solidaire

Quand on est propriétaire d'un logement en location, se protéger contre les loyers impayés est bien sûr une priorité. Mais au moment de signer un bail avec un nouveau locataire, vers quelle forme de garantie se tourner ? La garantie Visale, le garant personnel et la caution solidaire sont trois solutions intéressantes pour vous permettre de louer à moindre risque. Afin de vous aider à choisir la meilleure en toute sérénité, nous vous présentons les spécificités, les avantages et les inconvénients de chacune de ces options.

Loyers impayés : comment se protéger ? La garantie Visale

La Garantie Visale est un service proposé par le groupe Action Logement, acteur de référence du logement des salariés depuis de nombreuses années. Conçue pour aider les travailleurs à accéder plus facilement à la location, elle vous apporte également des garanties si vous êtes un propriétaire du parc privé proposant un bien à louer.

Les atouts de la garantie Visale

La garantie Visale présente d'abord l'avantage de vous protéger à la fois contre les impayés et contre les éventuelles dégradations (dans la limite de deux mois de loyer et de charges). Concernant les loyers, cette caution locative vous couvre pour 36 mensualités (renouvellement éventuel inclus) sur la durée totale du bail, et cela à compter de la date d'effet de celui-ci (ou, à défaut, de sa date de signature). En cas d'impayé, elle vous garantit de percevoir vos loyers sans carence ni franchise : après vous avoir indemnisé, c'est en effet Action Logement qui se chargera d'engager les procédures de recouvrement nécessaires auprès de votre locataire. Fiable, la garantie Visale est de plus totalement gratuite et peut être souscrite aussi bien pour un logement meublé que pour un bien à louer vide. Par ailleurs facile à gérer, cette solution vous donne accès à un espace personnel et sécurisé sur le site visale.fr. Celui-ci vous permet d'effectuer l'ensemble de vos démarches en ligne, y compris la déclaration des éventuels impayés de loyer.

Les inconvénients de cette option

Très séduisante, la garantie Visale comporte tout de même quelques points faibles. Tout d'abord, ses garanties sont plus limitées qu'il n'y paraît au premier abord. En effet, contrairement à certaines assurances payantes, Visale ne vous couvre que pour un nombre limité de mensualités. Ensuite, cette solution ne convient ni à tous les types de logement ni à tous les profils de locataire. En effet, si vous souhaitez pouvoir en profiter, vous ne devez pas proposer votre bien pour un loyer de plus de 1300 EUR, charges comprises (1500 EUR en Île-de-France) : un plafond vite dépassé dans les plus grandes villes françaises lorsque les pièces sont nombreuses. Par ailleurs, le logement en question ne doit pas faire l'objet d'une convention APL : un point qui peut s'avérer gênant si vous aviez choisi le conventionnement afin de pouvoir bénéficier de déductions fiscales. Du côté du locataire, les conditions sont les suivantes : ne peuvent prétendre à la garantie Visale que les candidats de moins de 30 ans, ainsi que les personnes salariées d'une entreprise du secteur privé ou agricole depuis moins de six mois, titulaires d'une promesse d'embauche ou bien en mobilité professionnelle. Si vous souhaitez louer votre bien à des candidats qui ne correspondent pas à ces critères, vous devez donc chercher une autre solution pour réduire les risques de loyer impayé. Et si ce type de profil vous convient, votre choix pourra se trouver restreint si votre logement se situe dans une région où la demande de location est faible.

Le garant : une protection sûre contre les loyers impayés ?

Les locataires qui se trouvent dans une situation professionnelle précaire ou qui ne disposent pas de revenus suffisants pour satisfaire à vos exigences peuvent également vous proposer une caution personnelle. Il s'agit d'une option très appréciée par les étudiants. La personne qui se porte caution peut être l'un de leurs parents ou bien, plus rarement, un autre proche disposant d'un contrat de travail plus solide et/ou de revenus plus confortables : engagée auprès de vous par écrit, elle devra payer à la fois le loyer et les charges du logement à la place de votre locataire si jamais celui-ci vient à manquer à cette obligation.

Les avantages de la caution personnelle

Tout comme la garantie Visale, la caution personnelle constitue une solution entièrement gratuite contre les loyers impayés, que ce soit pour vous ou pour le locataire. Elle présente aussi l'avantage de n'impliquer aucune démarche ni procédure complexe. Si vous souhaitez associer une caution à un bail, il vous suffit en effet de télécharger un modèle d'acte de cautionnement, facile à trouver en quelques clics. Vous n'avez ensuite plus qu'à demander à votre locataire de le faire remplir et signer par la personne qui se porte caution pour lui : il vous le rendra accompagné des pièces justifiant de la solvabilité de celle-ci (telles que définies dans le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 de la loi Alur). Par ailleurs et contrairement à la garantie Visale, la caution personnelle est une solution qui peut s’appliquer à tous les profils de locataires, à condition évidemment que ces derniers disposent d’un entourage suffisamment impliqué pour accepter de tenir ce rôle. Enfin, la caution étant généralement un membre de la famille ou un ami de votre locataire, elle prend un engagement personnel fort, qui a donc toutes les chances d'être sérieux. Et contrairement à la garantie Visale, cet engagement peut constituer une garantie sans limite de mensualités.

Les limites de la caution personnelle

Il existe en réalité deux types caution personnelle : le garant solidaire (que nous vous présenterons plus bas) et la caution dite simple. À la différence de la première, la caution simple ne peut être sollicitée que si votre locataire se trouve en situation de totale insolvabilité. Accepter de louer votre bien à une personne qui ne vous propose qu'une caution simple vous expose donc à plus de risques que si vous optez pour une garantie Visale. En cas d'impayé de loyer, vous pourrez en effet vous trouver privé brutalement d'une source de revenus de façon prolongée : si vous vivez uniquement de la location, il est donc prudent de bien peser le pour et le contre avant d'opter pour cette solution. De plus, si votre locataire ne régularise pas sa situation, vous pourrez vous voir contraint d'engager des poursuites à son encontre afin d'obtenir le paiement des loyers et des charges concernés. Une démarche généralement coûteuse en temps et en énergie, et qui entraîne malheureusement des frais de procédure. Si vous décidez tout de même d'accepter un garant simple afin de vous prémunir contre les loyers impayés, n'hésitez donc pas à être exigeant : pour constituer une vraie protection, son statut et ses revenus doivent vous apporter de solides garanties. Et afin de pouvoir le solliciter la personne en cas de besoin, respectez vos propres obligations : chaque année, vous devez l'informer de l'évolution du montant du loyer, sous peine qu'elle ne soit plus tenue de le payer si besoin.

La caution solidaire : une meilleure option ?

Le garant (ou caution) solidaire peut être contacté à partir du premier loyer impayé, à la différence du garant simple. Tout comme ce dernier, il s'agit le plus souvent d'un parent ou d'un proche de votre locataire, choisi pour sa situation professionnelle stable et pour ses revenus confortables.

Les "plus" de la caution solidaire

Avec une caution solidaire, vous réduisez fortement le risque de pouvoir vous retrouver sans loyer pendant de longues périodes en cas de défaillance de votre locataire. Si la location de votre bien représente une part importante de vos revenus personnels, ce type de caution est donc certainement mieux adapté à votre situation que la caution simple.

Une solution 100 % sûre ?

Même avec une caution solidaire, vous ne pouvez pas être absolument certain d'être payé si votre locataire vient à manquer à ses devoirs. En effet, tout comme la caution simple, la personne qui se porte caution solidaire peut parfaitement avoir signé son engagement sans bien en peser les conséquences. Par ailleurs, et notamment si un impayé survient plusieurs année après la signature du bail, sa situation financière peut très bien avoir changé, la rendant alors incapable de s'acquitter de ses obligations. Dans ce cas et comme avec une caution simple, votre seul recours pour obtenir le paiement du ou des loyers manquants sera également d'assigner le locataire et sa caution en justice.

Alors assurance la garantie Visale ou bien caution simple ou solidaire ? Dans certains cas, les options se restreignent d'office : votre logement ne répond pas à tous les critères de l'assurance ou bien le locataire que vous envisagez ne possède pas de caution personnelle. Si vous avez la possibilité de choisir, tout est une question de priorité. Retenez surtout que la garantie Visale vous garantit le paiement mais avec des limites, tandis que la caution s'engage pour longtemps mais peut toujours vous faire défaut. Avant de trancher, voici un dernier point à noter soigneusement : depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (également appelée loi Boutin) du 25 mars 2009, il n'est pas légal pour les propriétaires de cumuler la garantie Visale et une caution personnelle. En revanche, vous êtes tout à fait en droit de demander plusieurs cautions à votre futur locataire si vous le souhaitez.

Les litiges entre un propriétaire et son locataire sont toujours des situations épineuses notamment lorsqu’il s’agit de loyers impayés. L’Assurance Loyers Impayés prend en charge toutes les démarches : Vous êtes accompagnés pas à pas par des experts et êtes assurés de percevoir la totalité de vos revenus locatifs.

La Garantie Loyers Impayés vous protège du non-paiement de loyer, des détériorations de votre bien (en option) et peut vous aider en cas de procédure de recouvrement ou d’expulsion.