19 novembre 2020

Revenus locatifs : comment les déclarer

Comment faire pour déclarer les revenus que vous percevez dans le cadre de la mise en location de votre bien ? Chaque année, vous devez procéder à la déclaration par internet, depuis votre espace particulier sur le site dédié des impôts. Tous les foyers percevant des revenus locatifs sont concernés, quel que soit le montant de ces revenus fonciers. Vous pouvez aussi remplir une fiche papier puis l'envoyer au service des impôts. Comment déclarer vos revenus locatifs ? Réponse dans cet article complet.

Revenus issus d'une location meublée ou vide : distinction

p>L'impôt sur le revenu se calcule en prenant en compte l'ensemble des revenus issus de vos locations. Ces revenus viennent s'ajouter à toutes les autres ressources perçues (comme une pension, des salaires). Cela permet de constituer un revenu général qui sera soumis à l'impôt sur le revenu. Il faut néanmoins distinguer selon que les revenus soient issus de la location d'un logement vide ou bien d'un logement meublé. Les revenus que vous percevez de la location d'un bien vide sont imposés au titre des revenus fonciers tandis que ceux issus d'un bien meublé sont imposés dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux. Si vous mettez plusieurs biens en location, dont l'un est vide et l'autre est meublé, vous devrez alors distinguer les loyers en fonction de leur origine.

Revenus issus d'une location meublée

Si votre bien immobilier mis en location est meublé, cela signifie que les revenus perçus dans le cadre de sa location seront imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La loi ne distingue pas selon qu'il s'agit d'une résidence principale ou secondaire. Ainsi, même si la location meublée concerne une location saisonnière ou une chambre d'hôte, la situation sera identique en pratique. Vos revenus doivent être déclarés, qu'il s'agisse d'une location habituelle ou bien plus occasionnelle.

Certaines exonérations existent en matière de déclaration des revenus pour une location meublée. Elles visent en particulier ceux qui louent un espace dans leur habitation principale. Cet espace doit également être loué en meublé. La location doit être la résidence principale du locataire et le montant du loyer doit être raisonnable. En 2019, ce loyer considéré comme raisonnable était de 187 EUR au maximum par mètre carré en Île-de-France. Il s'élève à 138 EUR au maximum dans toutes les autres régions de France.

Tous ceux qui louent une chambre d'hôte dans leur résidence principale et dont le loyer n'excède pas 760 EUR par an sont exonérés de déclarer les revenus perçus auprès de l'administration fiscale.

On distingue deux types de régimes d'imposition en ce qui concerne les revenus issus de la location meublée.

Déclarer vos revenus au régime forfaitaire

Ce type de méthode permet de calculer la base imposable lorsque les revenus locatifs n'excèdent pas un montant de 70 000 EUR. Dans ce cadre, vous pouvez bénéficier du régime forfaitaire (autrement appelé régime micro-BIC ou micro-entreprise).

Toutes les sommes perçues du locataire doivent être déclarées, ce qui inclue tant les recettes (les loyers) que les charges. Ce type de régime a la particularité de déterminer un montant fixe au titre de l'abattement sur les recettes déclarées aux impôts. Cet abattement est de 50 % sur l'ensemble des recettes et est en principe conçu pour couvrir tous les frais et les charges dont le propriétaire est exposé. Ces frais et charges prennent notamment en compte les intérêts d'emprunt et les travaux. Si vous choisissez ce régime, vous ne pourrez pas déduire de frais supplémentaires.

Comment faire pour déclarer vos revenus locatifs si vous êtes soumis au régime forfaitaire ? Utilisez la déclaration n°2042-C-PRO et inscrivez-y tous vos revenus locatifs en utilisant la rubrique intitulée "Revenus industriels et commerciaux non professionnels". Une fois que vous avez inscrit le montant de ces recettes, vous n'avez plus qu'à attendre que l'administration fiscale y applique un abattement de 50 % sur la somme déclarée.

Pour la location de gîtes ruraux ou de chambres d'hôtes, vos revenus sont soumis au régime forfaitaire dans la limite de revenus annuels de 170 000 EUR. Le régime est différent pour ce type de locations puisque l'abattement forfaitaire qui s'applique est de 71 %.

Déclarer vos revenus au régime réel

Si vos ressources dépassent 70 000 EUR par an ou bien si vous décidez d'opter pour le régime réel, cette seconde solution vous est ouverte. Vous pouvez donc choisir le régime réel plutôt que le régime micro-BIC. L'option paraît intéressante pour tous ceux qui ont des charges supérieures à 50 % des ressources imposables au titre de la location de leur bien immobilier.

Si vous décidez de faire appliquer le régime réel à vos recettes, vous devez faire votre choix avant le 3 mai de l'année N durant laquelle vos revenus seront désormais soumis au régime réel. Vous devez donc vous décider rapidement.

En optant pour le régime réel, vous pouvez déclarer toutes vos charges au titre des bénéfices industriels et commerciaux, qui viendront s'imputer sur vos ressources locatives.

Loueur en meublé : le statut LMP

Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) a des avantages pour ceux qui mettent leur bien immobilier meublé en location. Cette activité peut être exercée professionnellement, ce qui ne change rien à la manière de déclarer les revenus locatifs perçus. Ces derniers sont toujours à déclarer au titre des BIC, selon le régime réel ou forfaitaire.

Grâce à ce statut, vous pouvez imputer les déficits sur votre revenu fiscal de référence, sans aucune limite de montant. Si vos revenus imposables ne suffisent pas pour pouvoir compenser le déficit, vous avez la possibilité de reporter le reliquat sur les années suivantes.

Revenus issus d'une location vide

Si vous mettez en location un logement nu, vous devez déclarer toutes les charges locatives à votre charge ainsi que vos revenus locatifs au titre des revenus fonciers dans votre déclaration de revenus. Le régime de l'impôt est le suivant : le barème progressif de l'impôt sur le revenu s'applique (il est donc proportionnel en fonction de ce que vous avez perçu) et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %.

Les revenus issus d'une location non meublée peuvent être imposés sous deux régimes distincts : le régime micro-foncier et le régime réel.

Déclarer les revenus pour une location vide : le régime micro-foncier

Si vous mettez en location un logement nu, vous devez déclarer les revenus perçus sans oublier de mentionner les charges locatives qui sont à votre charge chaque année. Tenez donc à jour vos documents pour vous constituer la preuve de toutes les charges à payer.

Vous êtes concerné par le régime micro-foncier si les loyers perçus chaque année n'excèdent pas 15 000 EUR pour un foyer fiscal de référence. En outre, la condition de ce régime que votre logement en location ne profite pas d'un régime particulier (location saisonnière par exemple).

Pour déclarer vos revenus, il suffit de mentionner la somme totale des loyers perçus dans votre déclaration de revenus n° 2042 reçue une fois par an. Remplissez la case 4 BE.

Sur le montant de vos loyers, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire à un taux fixé à 30 % qui doit en principe couvrir toutes les charges supportées par vous. Sous le régime micro-foncier il est impossible de déduire d'autres charges.

Déclarer les revenus pour une location vide : le régime réel

Si vos revenus fonciers excèdent 15 000 EUR chaque année ou bien si vos charges sont supérieures à l'abattement de 30 %, vous êtes alors concerné par le régime réel. Si le régime réel est un choix de votre part, il vous faut déposer une déclaration de revenus n° 2044 au centre des impôts pour déclarer légalement votre situation.

L'option pour le régime réel est valable pendant une durée déterminée de 3 ans. Après cette période, vous devrez déposer une nouvelle déclaration de revenus fonciers, toujours la déclaration n° 2044. L'option pourra alors se reconduire annuellement.

Bailleur en régime réel : le sort du déficit foncier

Tous les propriétaires bailleurs soumis au régime réel pour la déclaration de leurs revenus fonciers peuvent imputer un déficit foncier. La condition est de réaliser d'importants travaux dans le bien immobilier mis en location. Dans ce cas, les charges (autrement dit les intérêts d'emprunt et le montant total des travaux réalisés) doivent excéder les recettes perçues (autrement dit le montant des loyers). Si vos dépenses sont plus importantes que vos ressources locatives, vous êtes dans une situation de déficit foncier. Vous pouvez le mentionner dans votre déclaration de revenus, ce qui sera utile pour réduire votre imposition du fait d'une baisse simultanée des revenus annuels déclarés. Vous pouvez déclarer un déficit foncier maximum de 10 700 EUR chaque année, sans pouvoir aller au-delà. Si vous vous apercevez que le déficit total excède ce montant, vous pouvez reporter le surplus pendant 10 ans, dans les mêmes limites.

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