8 octobre 2020

Projet locatif : monter le dossier de financement

L'obtention d'un financement est l'étape-clé de votre projet locatif. Il est donc primordial de monter un dossier en béton pour convaincre le banquier de vous accorder le financement souhaité. Vous devrez accorder toute votre attention à la forme et au fond de votre dossier de prêt immobilier. Rassurez-vous, nous sommes là pour vous guider dans votre démarche.

Étape 1 : Préparation des documents personnels

Avant de s'intéresser à votre projet, votre banquier voudra en savoir plus sur vous. Il s'agit pour lui d'une forme de garantie, compte tenu des documents personnels qu'il faudra lui fournir. Préparez les originaux et des copies pour chaque document nécessaire, à commencer par votre carte d'identité. Ajoutez aussi vos trois dernières fiches de paie et votre contrat de travail car ces documents justifient à la banque que vous disposez d'une source de revenus stable en plus d'avoir les moyens d'honorer vos futures mensualités. Joignez ensuite vos deux derniers avis d'imposition et un justificatif de domicile à votre dossier de base.

Dans le cas où vous vivez en couple et/ou que l'investissement immobilier est prévu de se faire à deux, il faudra que chaque conjoint présente ses justificatifs. Si vous êtes seul(e) à endosser l'investissement mais que vous vivez en couple, les documents personnels fournis par votre conjoint(e) permettent à l'établissement de crédit de calculer votre reste à vivre. Le responsable de votre dossier pourra plus facilement évaluer votre solvabilité.

Vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier ? Incluez son estimation ainsi que la taxe foncière correspondante à votre dossier. N'oubliez pas le tableau d'amortissement d'un éventuel crédit immobilier en cours pour offrir plus de visibilité à la banque.

L'organisme de crédit appréciera des justificatifs de votre gestion financière courante. Le plus simple est de fournir vos relevés de compte pour démontrer que vous êtes capable d'investir et d'économiser en même temps ou simplement pour prouver que vous êtes capable de gérer efficacement le budget dont vous disposez. C'est en effet une preuve d'autonomie financière qui penche en votre faveur.

En fournissant ces documents à la banque de votre plein gré, vous prouvez que vous connaissez les démarches indispensables à une demande de financement et que votre projet est sérieux.

Étape 2 : Préparation des documents relatifs au projet locatif

Une fois que votre dossier personnel est constitué, vous pouvez vous occuper de celui qui se rapporte au projet proprement dit. Cette partie de votre dossier de prêt immobilier se concentre principalement sur les aspects financiers, l'objectif étant de démontrer votre capacité d'anticipation. N'hésitez pas à vous faire épauler par des professionnels qui sauront vous indiquer les documents nécessaires et les procédures pour les obtenir. Quoi qu'il en soit, voici déjà des éléments sur lesquels vous pouvez vous baser.

A l'issue de votre achat, vous serez redevable d'une taxe foncière. Nous vous conseillons d'en demander le montant au vendeur.

Pour ce qui est des frais de notaire, mieux vaut consulter directement un notaire. Notez que vous pouvez demander des devis auprès de plusieurs professionnels si vous souhaitez comparer. Prenez ensuite le montant le plus élevé. Il s'agit d'une marge financière que vous vous octroyez pour pallier aux imprévus.

Le bien concerné est peut-être un appartement. Dans ce cas, informez-vous sur les frais de gestion.

Dans le cas d'un bien en copropriété, demandez une copie des trois derniers avis d'Assemblée Générale. Il s'agit d'une sorte de convocation qui précise à chaque fois l'ordre du jour et qui vous donne une indication des travaux réalisés et/ou à prévoir, entre autres informations. Plus l'historique obtenu est complet, plus vous constituerez un dossier pertinent. En ce qui concerne les travaux à prévoir, entrez en contact avec des professionnels du bâtiment et demandez plusieurs devis.

Comme il s'agit d'un projet locatif, vous devrez trouver des locataires pour percevoir un loyer et donc rentabiliser votre investissement. Il est recommandé de vous adresser à différentes agences immobilières pour évaluer le montant des loyers que vous pourrez obtenir. De cette manière, vous pourrez vous baser sur une fourchette indicative.

Contactez également un comptable, voire un expert-comptable. Cette démarche vise l'identification du régime adéquat : location meublée, location vide, SCI (société civile immobilière), etc. Le choix du statut va automatiquement définir le régime fiscal correspondant.

N'oubliez pas de faire estimer le montant de votre assurance PNO (propriétaire non occupant). Profitez-en pour vous informer sur l'assurance GLI (garantie loyers impayés), une mesure préventive indispensable pour couvrir les éventuels manquements de vos futurs locataires. Dans le même ordre d'idée, veillez à obtenir une attestation du vendeur certifiant que le logement en cours de location ne fait l'objet d'aucun impayé.

A tout cela, joignez un compromis de vente (ou une promesse de vente).

Assurez-vous d'avoir vérifié la cohérence de tous les chiffres indiqués dans votre dossier de prêt immobilier car ils jouent un rôle capital sur votre crédibilité vis-à-vis de votre banquier.

Étape 3 : Préparation psychologique

Fournir un dossier investissement locatif détaillé et complet est une excellente chose. S'impliquer mentalement dans le projet est encore mieux. Procurez-vous des ouvrages ayant rapport à l'investissement locatif pour peaufiner vos connaissances. Au fil de vos lectures, vous pourrez vous imprégner du jargon propre au domaine, ce qui vous permettra de comprendre et de répondre avec aisance à votre banquier lors d'une entrevue. Autrement dit, vous devez adopter une attitude consciencieuse.

En effet, il ne suffira pas de transmettre un dossier. Il faudra le présenter et le soutenir face à la banque. Votre interlocuteur vous posera très certainement des questions pour évaluer votre implication, votre motivation et la fiabilité de votre projet. C'est tout l'intérêt de tenir des propos pertinents, basés sur la maîtrise du sujet abordé.

Présentez-vous sous un jour professionnel en arborant de la détermination, de la confiance et une attitude sereine. Cela peut exiger un travail sur vous-même, d'où l'importance d'une bonne préparation psychologique en amont. Soyez persuasif même si votre interlocuteur essaie de vous déstabiliser. Sachez rester ferme et posé.

Étape 4 : Se lancer dans la présentation du projet locatif

Vous avez constitué votre dossier d’investissement locatif et vous avez appris à adopter la bonne attitude. Lorsque vous estimez que la préparation est suffisante, il ne vous reste plus qu'à vous jeter à l'eau.

Revoyez votre dossier avant de vous présenter au banquier. L'objectif n'est pas de remettre votre préparation en cause mais de vous assurer que toutes les informations utiles sont bien présentes, en particulier les justificatifs des aspects financiers du projet. Faites preuve d'organisation en regroupant les documents similaires. À titre d'exemple, séparez vos documents personnels de ceux de votre conjoint(e) pour éviter toute confusion. En revanche, rassemblez les avis d'Assemblée Générale et les devis si le bien qui vous intéresse fait partie d'une copropriété et nécessite des travaux. Il faut de la continuité dans les idées, justificatifs à l'appui.

Il n'y a pas de véritable secret pour obtenir la validation d'un dossier de prêt immobilier. Tout dépend de vous et de la manière dont vous le présentez. N'hésitez surtout pas à poser des questions et éventuellement à négocier les frais de dossiers, les indemnités en cas de remboursement anticipé et ainsi de suite. Avec de bons arguments, vous avez la possibilité d'obtenir des révisions de tarifs et donc de réaliser des économies. Nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que le taux du prêt n'est pas un point capital en soi. En effet, s'il est toujours préférable d'obtenir un crédit à faible taux, il faut aussi savoir que les intérêts seront couverts par les loyers. Mieux vaut donc négocier sur d'autres frais annexes.

Ne gaspiller ni votre temps ni celui de votre interlocuteur, voilà votre principal objectif. Faites-lui comprendre d'emblée que vous vous êtes renseignés en amont, que vous connaissez les taux du marché, que vous avez déjà des solutions pour anticiper les impayés.... De cette manière, le banquier verra en vous un emprunteur fiable, ce qui l'incitera à valider votre demande de financement.

Bon à savoir

Vous êtes parfaitement en droit de soumettre votre dossier investissement locatif à plusieurs établissements bancaires, que ce soit directement ou en passant par un courtier. C'est d'ailleurs une option judicieuse puisqu'elle vous permet de comparer différentes propositions. D'ailleurs, une entrevue ne vous engage en rien. Après avoir présenté votre projet et pris connaissance des conditions de financement, vous pouvez demander un délai de réflexion. Profitez-en pour évaluer les conséquences du choix que vous vous apprêtez à faire.

En conclusion...

Monter un dossier de financement pertinent est plus simple qu'il n'y paraît. Nous vous l'accordons, il y a plusieurs documents à préparer mais en étant méthodique, vous réussirez à les obtenir sans difficulté.

Votre ultime objectif est d'obtenir une réponse positive à votre demande. Tout va donc se jouer sur la précision des informations que vous communiquez et les justificatifs fournissent des éléments de vérification à votre banquier. C'est un gage de transparence qui profitera aux deux parties si le dossier est validé. En effet, le financement vous permettra de concrétiser votre projet qui engendrera lui-même des gains. De son côté, l'organisme de prêt génère des bénéfices via le crédit qui vous est accordé.

Vous partez donc sur une base gagnant-gagnant mais il faut vraiment vous donner les moyens de réussir en soutenant votre dossier grâce à des arguments solides, que ce soit par écrit ou lors d'un échange de visu. Votre mission ? Convaincre votre interlocuteur ! Montrez-lui que vous croyez à la viabilité de votre projet et que vous avez pris vos dispositions en ce sens.

Chez Solly Azar, nous vous accompagnons notamment dans l'anticipation des risques locatifs en vous proposant une assurance Loyers Impayés. Nous pouvons vous aider concrètement à constituer votre demande de crédit immobilier.

Grâce à nos formules adaptées, nous vous garantissons un remboursement jusqu’à 2 500€ par mois dès lors que lors que votre locataire ne paie plus son loyer.

Les avantages de notre assurance : Un accompagnement dans toutes vos démarches administratives et judiciaires et ce jusqu’à l’expulsion du locataire.