11 juin 2020

Loi Pinel : comment marche la défiscalisation ?

Entrée en vigueur le 1er janvier 2015, la loi Pinel est un dispositif visant à inciter à l'investissement locatif. Elle concerne les opérations d'investissement locatif entamées à compter du 1er septembre 2014 et dont l'objectif est de défiscaliser une partie sur l'impôt sur le revenu. Cette loi agit de manière rétroactive et remplace le dispositif Duflot anciennement en application jusqu'en 2013. Il est donc tout à fait possible de faire l'achat d'un bien immobilier pour le mettre en location et ainsi profiter des avantages fiscaux permis par le dispositif Pinel. Comment fonctionne la défiscalisation ? Eclairage dans cet article.

Pourquoi opter pour la défiscalisation loi Pinel ?

Défiscaliser grâce au dispositif Pinel est un atout pour les contribuables puisque cela leur permet de réaliser des économies substantielles au niveau de l'impôt sur le revenu. Cette économie peut aller jusqu'à 21 % du montant total de l'investissement, soit une économie intéressante en comparaison avec d'autres dispositifs comme l'ancienne loi Duflot.

Lorsqu'on parle de défiscaliser grâce au dispositif Pinel, on vise les dispositifs qui sont destinés à alléger fiscalement la charge des contribuables français. Réduction d'impôt avant toute chose, la défiscalisation immobilière en Pinel permet au contribuable de déduire une partie de son investissement sur son impôt sur le revenu chaque année. Le montant de cette réduction dépend de la durée de mise en location du bien. Ainsi, elle est de 12 % pour une location sur 6 ans, de 18 % sur une durée de 9 ans et de 21 % sur une durée totale de 12 ans. Vous ne pouvez pas bénéficier du crédit d'impôt si la réduction à laquelle vous prétendez excède votre impôt.

Voici un exemple concret : pour un investissement de 150 000 EUR, les réductions possibles chaque année sont les suivantes :

• sur 6 ans : une économie de 18 000 EUR, soit 3 000 EUR par an
• sur 9 ans : 27 000 EUR d'économie au total, soit 3 000 EUR par an
• sur 12 ans : 31 500 EUR d'économie d'impôt, soit 2 625 EUR chaque année.

Défiscaliser avec la loi Pinel Outre-Mer

Décliné pour les DOM COM, le dispositif Pinel s'intègre parfaitement à l'ensemble de la France, y compris en Outre-Mer. En globalité, le régime est identique, avec quelques différences cependant, notamment en ce qui touche à l'économie d'impôt générale. En effet, le dispositif Pinel Outre-Mer permet au contribuable de faire baisser son impôt sur le revenu de 23 % sur 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32 % sur 12 ans, soit une hausse de la réduction portant sur l'investissement locatif. Néanmoins, il est à noter que les biens qui sont visés par ce dispositif sont assez éloignés géographiquement, ce qui pose question de l'état du marché et de son évolution. Pour bien choisir son bien dans ce contexte il est nécessaire de prendre en compte la demande locative et la tendance de valorisation du bien.

Défiscaliser grâce au dispositif Pinel : conditions pour en bénéficier

Comment faire pour bénéficier du processus de défiscalisation grâce à la loi Pinel ? On distingue plusieurs conditions, qui peuvent se séparer en différentes thématiques : les conditions propres au propriétaire acheteur, celles concernant le bien immobilier et celles afférentes à la location du logement.

Conditions propres au propriétaire acheteur

Pour rentrer dans les jalons du dispositif Pinel, le propriétaire qui souhaite acheter le bien immobilier doit remplir certaines conditions au préalable. Il doit dans un premier temps être résident français fiscalement, autrement dit avoir notamment ses centres d'intérêts familiaux et/ou économiques en France et y résider la moitié du temps. Sont exclus du dispositif tous les expatriés français vivant à l'étranger. Néanmoins, si cet expatrié a réalisé un investissement locatif en Pinel en 2019 avant qu'il ne quitte la France il pourra tout à fait continuer à bénéficier de la réduction d'impôts. Avant 2019, la réduction d'impôt était suspendue pour les expatriés jusqu'à leur retour effectif en France.

Il doit également investir dans le bien immobilier en vue de le mettre en location pendant une durée au moins égale à 6 ans. La location doit être faite nue et servir de résidence principale au locataire. Le montant du loyer ne doit pas dépasser un certain plafond (environ 20 % inférieur au prix constaté sur le marché de la location).

Les conditions de la défiscalisation en Pinel concernant le bien immobilier

Concernant le bien immobilier en lui-même, l'investissement ne peut pas aller au-delà de deux biens par foyer fiscal. Il peut être neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Sa situation géographique doit obligatoirement être dans une zone dite tendue (zones A, A bis et B1). Le logement doit respecter certaines normes indispensables : normes RT 2012 et BBC 2005. Chaque logement pouvant accéder au dispositif Pinel doit avoir un prix de vente ne dépassant pas 300 000 EUR au maximum avec un prix plafond au mètre carré de surface habitable ouvrant droit à une réduction d'impôt de 5 500 EUR.

Peuvent aussi prétendre au dispositif Pinel tous ceux qui réalisent des travaux conséquents dans leurs logements en vue de le mettre en location. Les logements anciens faisant l'objet de travaux pour les transformer en logements neufs sont donc concernés par la mesure. Les travaux de réhabilitation doivent permettre de transformer le logement en un lieu répondant aux caractéristiques de décence pour la location.

Défiscaliser en Pinel : conditions propres à la location

Les conditions propres à la location doivent être respectées pour permettre d'accéder aux avantages fiscaux du dispositif Pinel. Le propriétaire s'engage ainsi à louer son bien pendant une certaine durée : 6, 9 ou bien 12 ans au maximum. A compter de la date de livraison du logement, ce dernier doit être mis en location dans l'année qui suit. Une fois que l'engagement est terminé, l'acquéreur investisseur peut parfaitement choisir entre habiter le bien, le vendre pour récupérer des liquidités ou bien poursuivre la location. Il peut le louer à un membre de sa famille, ascendant ou descendant, hormis si ce dernier fait déjà partie du foyer fiscal.

Il est à noter que les loyers pratiqués sont plafonnés, de même que les ressources du locataire en place. Les loyers et ressources sont soumis à des plafonds déterminés par un décret annuel et qui sont fonction du secteur géographique de situation. En 2019, le plafond était de 16,96 EUR par m² en zone A bis, de 12,59 EUR en zone A et de 10,15 EUR par m² en zone B1.

Il est à noter que si les revenus du locataire viennent à augmenter pendant la vie du bail, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause pour autant. En effet, le dispositif Pinel prend en considération les ressources du locataire au moment de la signature du bail, sans égard à une hausse du niveau de ressources de ce dernier en cours de vie de la location. Si ces ressources étaient conformes au plafond exigé par le dispositif au jour de la signature du bail, cela ne changera rien en pratique ni pour le propriétaire bailleur ni pour le locataire.

Investissement locatif en Pinel : pièges à éviter

Si vous souhaitez investir en défiscalisant grâce au dispositif Pinel, quelques règles doivent être respectées et des pièges évités. La loi Pinel, considérée comme attractive pour la majorité des français en désir d'acheter un bien immobilier en vue de sa mise en location, est un investissement sur le long terme. A ce titre, cet investissement nécessite une période de réflexion avant toute prise de décision. Évitez dès le départ de tomber dans les pièges suivants, assez courants :

• un mauvais choix dans la localisation du bien : vous devez vous placer dans la peau d'un futur locataire en recherche de logement. La majorité des locataires privilégient le centre-ville et tout lieu proche des commerces, des transports et des écoles si vous mettez en location un bien plus grand qu'un studio
• un loyer trop élevé : si vous souhaitez prétendre au dispositif Pinel, vous devez vous attendre à fixer un loyer moins élevé que celui qui se pratique sur le marché. C'est le cas si votre logement se situe en zone A bis où les loyers sont très souvent supérieurs au plafond Pinel
• un logement mal proportionné : au moment de faire votre choix de logement, veillez bien à choisir un logement bien proportionné. Autrement dit, choisissez un bien agencé de sorte à accueillir facilement le type de locataire recherché. Dans certains quartiers, notamment les quartiers étudiants, les studios se louent très rapidement. Votre habitation ne doit ni être trop petite ni trop grande et doit correspondre à votre locataire "cible"
• la qualité de construction : si la construction est en mauvais état vous devrez débourser de lourdes sommes pour des travaux de remise en état voire même de rénovation complète.

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