2 avril 2020

Litige propriétaire locataire

La mise en location d’un bien immobilier peut engendrer un certain nombre de conflits entre vous et votre locataire. Des loyers impayés, la non-remise du dépôt de garantie ou de simples réparations peuvent mettre en péril la communication entre un locataire et son propriétaire. Quels sont les litiges les plus communs et comment en venir à bout ? Toutes les réponses dans cet article.

Litige propriétaire locataire : Qu’est-ce qu’un litige ?

Un litige est « un différend entre deux personnes ou plus, les uns contestant aux autres d’être titulaires d’un droit à l’exercice duquel ils prétendent ». Plus simplement un litige est un désaccord entre plusieurs personnes sur l’exercice de leur droit.

On peut rencontrer des litiges d’ordre familiale ou en rapport avec un contrat comme par exemple de mariage. Les litiges locatifs quant à eux sont des désaccords qui sont rencontrés sur des contrats de location de bien.

Litige propriétaire locataire : Les différents types de litiges locatifs

Lorsque vous mettez en location votre bien, plusieurs types de litiges peuvent être rencontrés entre vous et votre locataire et peuvent mettre votre relation à rudes épreuves.

• Les litiges concernant l’accès à la location.
  Louer son bien, c’est prendre des risques. Ne connaissant pas les personnes à qui vous louez votre bien, vous allez sûrement demander un certain nombre de documents. Et ce dans le but de vérifier que votre futur locataire est réellement en capacité de payer le loyer demandé. Attention cependant, vous n’avez pas le droit de demander tous les documents que vous désirez. Les relevés d’information bancaire, les actes de mariages ou également les relevés de compte n’ont pas à être demandés dans la constitution du dossier de location.
• Les litiges concernant les réparations et de travaux dans le bien
  Les travaux ou réparations dans le logement que vous louez peuvent également occasionner un conflit avec votre locataire. Sachez que vous êtes en charge des gros travaux et que votre locataire lui s’occupe de l’entretien courant du bien, tel que l’entretien de la chaudière par exemple. Cependant, ce dernier peut, dans certaines situations, refuser de vous laisser rentrer dans la location pour réaliser des travaux. Dans le cas où vous demanderiez à votre locataire de réaliser de gros travaux, votre locataire est dans son droit de refuser et de ne pas les mettre en œuvre.
• Les litiges liés aux troubles de la jouissance
  D’après l’article 1719 du code Civil, le bailleur a l’obligation de garantir la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail. En d’autres termes, vous êtes tenu d’entretenir les locaux que vous mettez en location afin qu’ils puissent être utilisés comme décrit dans le contrat. Il existe plusieurs troubles de jouissance tels que la présence d’amiante, d’insectes ou bien si vous vous introduisez dans le logement sans l’autorisation du locataire. Sachez que les autres locataires de l’immeuble peuvent également subir des troubles de jouissance de votre part. Par exemple si l’appartement que vous louez subit des dégâts des eaux. Dans ce cas, c’est vous qui êtes responsable.
• Les litiges liés au non-paiement des charges locatives
  Tous les mois, votre locataire vous verse un loyer mais également des charges. Ces charges correspondent aux montants liés à l’usage du bien mais également de l’entretien des couloirs, des ascenseurs et des autres parties communes. Le locataire est dans l’obligation de les payer mais peut vous demander un justificatif du montant de ces charges. Le paiement de celles-ci peut également être un motif de litige entre vous et votre locataire si vous n’êtes pas en accord sur le montant des charges à payer.
• Les litiges liés au non-paiement du loyer
  Sûrement le litige le plus commun entre un propriétaire et son locataire, le non-paiement du loyer est une difficulté que rencontrent de nombreux propriétaires. Dans le cas où votre locataire ne paierait plus son loyer vous devrez réagir rapidement. Si la discussion avec celui-ci est rompue et que vous ne trouvez pas d’arrangement, vous pouvez alors agir en justice.
• Les litiges liés à l’expulsion du locataire
  L’expulsion d’un locataire par un propriétaire arrive généralement quand celui-ci ne paie plus son loyer. Il peut également s’agir d’un locataire qui ne veut pas quitter l’appartement malgré le non-renouvellement du bail. L’expulsion intervient suite à une procédure de loyer impayé contre votre locataire. L’affaire menée au tribunal aboutira à son expulsion du bien.

Expert des Loyers Impayés depuis 1996, Solly Azar est à vos côtés en cas de litige avec votre locataire. En cas de non-paiement du loyer, nos équipes se chargent de l’ensemble de la procédure, du commandement de payer jusqu’à l’expulsion. Pour en savoir plus sur notre assurance Loyers Impayés, rendez-vous sur la page dédiée.

• Les litiges liés aux demandes de préavis
  La demande de préavis intervient lorsque le locataire souhaite prendre congé du bien qu’il loue. Pour cela il doit envoyer, pour prévenir le propriétaire, sa demande 1 à 3 mois avant son départ. Il est courant de voir des locataires ne plus payer leurs loyers à la fin du bail afin de récupérer la somme de leur caution. Bien évidemment, si vous êtes dans cette situation, vous êtes dans votre droit de dénoncer ce non-paiement et d’attaquer votre locataire.
• Les litiges liés à l’état des lieux
  L’état des lieux est un document récapitulant l’état général de chaque pièce du bien que vous louez. Qu’il s’agisse de vous ou du locataire, vous avez le droit de ne pas valider celui-ci et donc de ne pas le signer. Si aucun accord n’est trouvé entre les parties, vous pouvez faire appel à un huissier. Il est également possible de faire appel à la justice mais une solution à l’amiable est toujours préférable.
• Les litiges liés à la non remise du dépôt de garantie
  Dernier litige qu’il peut y avoir entre vous ou votre locataire. La non remise du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est la somme qui doit être restituée au locataire dans les deux mois qui font suite à la remise des clés. Très régulièrement un conflit se crée lorsque le propriétaire ne rend pas ou qu’une partie de la somme au locataire. Si vous êtes dans cette situation, soit vous avez utilisé la somme pour la réparation des dégradations et devrez justifier par devis les montants non restitués au locataire, soit vous ne les avez ni restitués ni utilisés et dans ce cas vous êtes dans l’obligation de rendre cette somme à votre ancien locataire.

Litige propriétaire locataire : Comment régler un litige ?

Si vous êtes dans une de ces situations, plusieurs solutions s’offrent à vous. Mais quelles sont-elles ?

Règlement d’un litige : Qu’est-ce qu’une procédure à l’amiable ?

Avant de vous lancer dans une procédure judiciaire qui sera coûteuse et longue, commencez par communiquer avec votre locataire afin de trouver rapidement un compromis et apaiser les discussions. Dans le cas d’un litige locatif, vous pouvez faire appel à la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou bien au Conciliateur de justice.

La Commission Départementale de Conciliation est composée de locataires et de propriétaires. Celle-ci n’intervient que lorsqu’il s’agit d’un logement qui constitue la résidence principale du locataire. Elle peut être saisie par vous-même ou par votre locataire et ce gratuitement.

Vous pouvez faire appel au CDC lorsque vous rencontrez un litige avec votre locataire concernant :

• Le montant du loyer,
• le dépôt de garantie,
• l’état des lieux d’entrée et de sortie,
• les réparations du bien,
• les charges locatives.

Le Conciliateur de justice est quant à lui une autorité indépendante de tout organisme de justice. On fait appel à lui pour trouver un accord en cas de conflits. Vous pouvez faire appel à ce Conciliateur lorsque vous rencontrez un impayé de la part de votre locataire en passant par le tribunal d’instance.

Si malheureusement, aucun accord n’est trouvé entre vous et votre locataire, il vous faudra alors passer par une procédure contentieuse.

Règlement d’un litige : Qu’est qu’une procédure contentieuse ?

Après avoir essayé de régler ce litige à l’amiable en passant par un conciliateur, aucune solution n’a été trouvée entre vous et votre locataire ? Vous n’avez d’autres choix que d’appliquer une procédure contentieuse. En quoi consiste cette procédure ?

Qu’il s’agisse d’un litige concernant le dépôt de garantie, le contrat de bail ou l’état des lieux, la procédure contentieuse est la même. Le recours à la justice passe par la saisie du tribunal dont dépend le logement en question.

Pour finir, s’il s’agit de votre locataire qui ne paie plus son loyer, vous devrez alors saisir un huissier de justice qui mettra en place une injonction de payer. S’il n’y a aucune évolution de la situation, vous pourrez alors intenter une procédure de justice pour loyers impayés contre votre locataire.

Les litiges entre un propriétaire et son locataire sont toujours des situations épineuses. Les litiges locatifs sont nombreux et parfois difficiles à résoudre. Faire appel à une procédure de conciliation peut souvent être une solution qui permet d’apaiser les deux parties. Malheureusement dans beaucoup de situations le recours à la justice est inévitable.

Résoudre un litige avec son locataire peut être long, complexe et surtout coûteux. L’Assurance Loyers Impayés prend en charge toutes les démarches : Vous êtes accompagné pas à pas par des experts et êtes assuré de percevoir la totalité de vos revenus locatifs.

La Garantie Loyers Impayés vous protège du non-paiement de loyer, des détériorations de votre bien (en option) et peut vous aider en cas de procédure de recouvrement ou d’expulsion.