23 avril 2020

Tout savoir sur l'expulsion d'un sous-locataire

Le Code civil prévoit à son article 1709 que le bail est un contrat par lequel une partie s'engage à faire jouir une autre partie d'une chose pendant une certaine durée, en contrepartie du versement d'un prix prédéfini. Comme tout contrat écrit, le bail engage les parties qui l'ont signé. La loi Mermaz du 6 juillet 1989 encadrant les rapports locatifs interdit au locataire de céder le contrat de location ou de sous-louer le logement, hormis en cas d'accord écrit du bailleur. Que se passe-t-il dans le cas contraire et comment faire pour expulser un sous-locataire ? Voici quelques informations pour vous éclairer sur le sujet

Sous-location du logement : de quoi s'agit-il ?

Qu'appelle-t-on sous-location ? Dans ce contexte, le locataire principal du logement conclut un bail sur une partie ou la totalité des locaux qu'il occupe à un sous-locataire. La jouissance est donc concédée à ce troisième individu qui parfois n'est pas porté à la connaissance du propriétaire bailleur. Dans ce cas de figure, il existe deux liens juridiques : d'une part, une relation entre le bailleur et le preneur (qui est une relation contractuelle) et d'autre part une relation juridique entre le preneur et le sous-locataire entrant dans les lieux.

Il convient de faire la distinction entre la sous-location et d'autres notions comme la colocation qui concerne plus particulièrement une relation contractuelle entre le propriétaire et plusieurs locataires différents. La sous-location se différencie également de la cession de bail qui entraîne un changement de locataire résidant dans les lieux. Enfin, il ne s'agit pas d'un hébergement ponctuel de proches par le locataire. Dans le cas d'une sous-location, le locataire conclue un contrat avec le sous-locataire.

Interdiction de principe de sous-louer le logement

L'interdiction de sous-louer le logement par le locataire est justifiée légalement dans l'objectif de protéger le locataire d'une part et de respecter le statut du bail commercial d'autre part.

La loi du 6 juillet 1989 précise ainsi, dans son article 8, cette interdiction et l'explique par sa volonté d'améliorer l'accès au logement locatif en préservant le locataire. Or, toute sous-location est considérée comme contrevenant à cette règle puisque s'il sous-loue son logement, cela signifie que le locataire n'a pas besoin de cette protection.

En outre, le statut des baux commerciaux érige l'interdiction de sous-location comme une règle de principe, sauf stipulation contraire ou accord du propriétaire bailleur. Cette règle est rappelée par l'article L. 145-31 du Code de commerce.

Exception en cas d'accord du bailleur

Si le locataire souhaite sous-louer le logement dans lequel il réside, il doit en informer le propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception ou bien par voie d'acte extrajudiciaire. Il devra préciser les raisons de cette mise en sous-location, la date de début ainsi que le montant du loyer. Le propriétaire a 15 jours pour répondre et informer le locataire s'il souhaite concourir à l'acte. Il est à noter que la législation française impose que toute autorisation donnée par le bailleur doit être faite par écrit. Un simple accord oral ne vaut rien juridiquement.

Si le contrat de bail contient une clause qui rend possible la sous-location ou bien si le bailleur donne son accord exprès, le propriétaire concourt à l'acte. Si le montant du loyer en sous-location excède celui de la location principale, le bailleur peut exiger de la part du locataire une hausse du montant du loyer. Si les parties sont en désaccord sur cette hausse, la justice aura à statuer sur la fixation de cette augmentation et tranchera donc le désaccord entre les deux parties.

Si le propriétaire répond au courrier en indiquant son refus explicite à la sous-location et que le locataire passe outre, il pourra le congédier sans avoir à avancer de motif.

Effets du contrat de sous-location autorisé

Si le contrat de sous-location a été autorisé au préalable par le propriétaire bailleur, le sous-locataire est tenu de respecter scrupuleusement toutes les obligations faites au locataire principal. Ce dernier reste dans tous les cas responsable des actes fautifs et des manquements du sous-locataire. Cela comprend notamment les dégradations faites dans le logement et les troubles du voisinage. Il est fortement conseillé de souscrire une assurance personnelle pour le couvrir contre les risques locatifs.

Si aucun lien juridique réel n'existe entre le propriétaire et le sous-locataire, il existe néanmoins une exception prévue par la loi. Elle concerne le cas du non-paiement du loyer par le locataire principal. Dans ce cas, le bailleur peut, par le biais d'une action directe, se tourner vers le sous-locataire afin de demander le paiement des sous-loyers.

Enfin, il est à noter que le bailleur ne peut pas interdire au locataire le simple hébergement de personnes de son entourage à titre gratuit. L'interdiction de la sous-location ne concerne donc pas les membres de la famille du locataire.

Sous-location refusée et droits du propriétaire

Que se passe-t-il si la sous-location a été refusée mais que le locataire décide tout de même d'y loger quelqu'un ? Quels sont les droits du propriétaire bailleur, notamment en matière d'expulsion du sous-locataire ? Quels droits pour le sous-locataire ?

Toute sous-location qui intervient sans l'accord préalable du propriétaire est considérée comme dangereuse légalement. Le sous-locataire, considéré comme un occupant simple sans aucun droit ni titre, ne peut pas bénéficier des garanties de la loi du 6 juillet 1989. Il peut se faire expulser à tout moment sans droit de préavis pour peu que le locataire soit également expulsé.

De son côté, le propriétaire qui a refusé la sous-location peut bien évidemment se retourner contre le locataire, ce dernier prenant le risque de perdre son logement. Le contrat qui interdit la sous-location sous risque de résiliation s'exercera alors pleinement dans ce cas. Le propriétaire peut intenter une action en procédure d'expulsion du sous-locataire et demander la résiliation du contrat de bail sur ce motif. Il agira alors en donnant congé au locataire, ce dernier perdant donc le droit au renouvellement du contrat de location.

En premier lieu cette action implique que le bailleur ait fait constater l'infraction au contrat de bail par voie d'huissier. Ce dernier se déplace donc au domicile afin de constater la présence effective d'un sous-locataire. Ensuite, le propriétaire est tenu de faire parvenir au locataire un courrier en recommandé le sommant de respecter les conditions du bail.

Les droits du sous-locataire

Bien que la sous-location soit en principe interdite, le sous-locataire possède tout de même des droits qu'il peut faire valoir si une action est menée contre lui en vue de son expulsion du logement. Les droits du sous-locataire tiennent dans le lien juridique qu'il entretient avec le locataire. Il ne tient aucun droit du propriétaire mais bien uniquement du locataire. Il n'a donc aucun droit direct vis-à-vis du propriétaire bailleur.

Si le contrat principal prend fin, le sous-locataire ne peut donc pas se retourner directement contre le propriétaire. Cela signifie concrètement que si le locataire quitte le logement, tout le processus explose puisque le sous-locataire n'est lié qu'au locataire et ne peut donc pas reprendre la location. Il en va de même en cas d'impayés de la part du locataire : si ce dernier est expulsé par le propriétaire, le sous-locataire devra également quitter le logement.

De son côté, le propriétaire bailleur ne peut pas expulser le sous-locataire même si la sous-location n'a pas été acceptée par lui. Les juges se sont positionnés à de nombreuses reprises sur cette question et ont reconnu que le propriétaire doit mettre fin au contrat de bail du locataire pour permettre à la sous-location de prendre elle-même fin. Une fois que le bail principal est rompu avec le locataire, le sous-locataire doit également quitter le logement. Ce dernier ne bénéficie pas de la trêve hivernale ni même de préavis. Ses droits sont donc particulièrement limités en pratique, ce qui peut causer de véritables problèmes, notamment si le sous-locataire réside avec des enfants en bas âge.

Si la sous-location est faite illégalement et que le propriétaire n'est pas au courant de la présence du sous-locataire dans le logement, toute dégradation causée au bien sera de la responsabilité du locataire. Il en va de même si la sous-location est déclarée et acceptée par le bailleur. Si le locataire dégrade le bien et que cela se répercute sur le sous-locataire, ce dernier pourra exercer un recours contre le locataire principal. Il lui incombera de prouver qu'il paye bien un loyer et qu'il réside effectivement dans les lieux en vertu d'un contrat signé avec le locataire.

Enfin, les droits des sous-locataires s'étendent à percevoir des aides au logement, à l'instar des APL. Cela vaut pour tous les logements individuels et collectifs, qu'ils soient meublés ou non meublés.

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