7 mai 2020

Droits et obligations du propriétaire

En tant que propriétaire d’un bien que vous mettez en location, vous avez de nombreux droits qui doivent être respectés par votre locataire, et vous avez-vous-même des obligations vis-à-vis de la personne à qui vous louez le logement. En quoi consistent ces obligations et quels sont vos droits ? Toutes les réponses dans cet article.

Droits et obligations du propriétaire : Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Proposer un logement décent au locataire

Avant de mettre votre bien en location, avez-vous vérifié que votre logement est adapté et respecte tous les critères pour être mis en location pour habitation ? Plusieurs critères sont à respecter pour que votre bien soit réellement considéré comme zone habitable.

Tout d’abord la surface habitable du logement. D’après l’article R. 111-2 du Code de la Construction et de l’habitation, la surface habitable est la superficie totale qui est disponible pour l’aménagement d’un foyer. Le calcul de cette surface doit exclure les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres.

Pour que votre bien soit considéré comme une vraie surface habitable, la pièce principale doit mesurer au moins 9m2 et disposer d’une hauteur sous plafond équivalente à 2,20m.

Votre logement doit également être conforme à l’usage d’habitation, c’est-à-dire posséder des équipements qui le caractérisent comme un logement habitable. Les éléments indispensables pour que votre logement soit conforme à l’usage d’habitation sont :

• Les installations permettant de chauffer correctement le logement,
• Les installations pour alimenter le logement en eau potable et qui permettent une utilisation normal du locataire,
• Les installations adéquates pour l’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes,
• Une cuisine ou un coin cuisine qui permette de déposer un appareil de cuisson. Cet espace doit être relié à l’alimentation en eaux chaudes ou froides et posséder une installation pour l’évacuation des eaux-usées ainsi qu’un évier,
• Les installations sanitaires : WC séparé de la pièce à vivre et de la cuisine, un équipement pour se laver, avec eaux chaudes et froides et qui possède une évacuation des eaux usées.
• Une installation électrique pour éclairer et alimenter les appareils qui ont besoin de courant.

Le logement que vous mettez en location ne doit pas porter atteinte à la sécurité physique et la santé de votre locataire. Le bien doit effectivement :

• Être solide,
• Être protégé contre les infiltrations d’eaux et les infiltrations d’air parasites,
• Posséder des dispositifs de retenue de personnes qui doivent être en bon état et conformes à leurs utilisations (fenêtres, escaliers…),
• Utiliser des matériaux de construction, des revêtements et des canalisations qui ne doivent pas endommager la santé et la sécurité,
• Être relié au gaz et électricité, tous deux conformes aux normes,
• Comporter un éclairage naturel et une aération suffisante.

Dernier critère que doit cocher votre bien pour être considéré comme un bien habitable, la performance énergétique. Ce logement ne doit pas être considéré comme énergivore. Pour connaitre la performance énergétique de votre bien, vous pouvez faire réaliser par un diagnostiqueur, un diagnostic immobilier de votre bien (DPE). Il vous remettra un document attestant de la réelle consommation énergétique annuelle de celui-ci ainsi que son taux d’émissions de gaz à effet de serre.

Garantir un usage paisible du logement

Comme vu précédemment, le propriétaire est tout d’abord en charge de proposer un bien décent à son locataire. Mais pas seulement. Il est également garant de la jouissance paisible du locataire dans ce bien. Cette obligation est destinée en premier lieu à vous-même propriétaire. Par exemple, vous n’avez pas le droit de vous introduire dans le logement sans autorisation du locataire ou bien d’interdire à votre locataire l’hébergement de ses proches.

Bon à savoir : Excepté si une clause l’indique dans le bail, vous ne pouvez imposer une visite annuelle à votre locataire.

Sachez également, que les troubles réalisés par une tierce personne vivante dans l’immeuble dans lequel vous louez votre bien, sont également sous votre responsabilité.

Informer et fournir les documents nécessaires au locataire

Lorsque le propriétaire met en location son bien, il est dans l’obligation de fournir à son locataire un certain nombre de documents. Comme par exemple, le contrat de location du bail ou bien l’état des lieux d’entrée qui a été réalisé à la remise des clefs.

Durant la période de location, vous êtes également dans l’obligation de fournir la régularisation des charges et de mettre à la disposition du locataire les justificatifs de cette régularisation.

Pour finir, vous devrez fournir à votre locataire la notice concernant les obligations du propriétaire, les recours possibles ainsi que les indemnisations que le locataire peut demander.

Réaliser les travaux dont le logement a besoin

Comme dans toutes habitations, des travaux peuvent être nécessaires dans le bien que vous louez. Notamment dans l’optique de le rendre plus décent ou bien simplement pour effectuer un rafraîchissement.

Si ces travaux sont finis avant l’arrivée de votre futur locataire, aucuns soucis. La difficulté se pose si les travaux ne sont pas terminés à son arrivée et qu’il soit dans ce cas dans l’obligation de les terminer par ses propres moyens. Il vous faudra alors, avec son accord, intégrer une option dans le bail qui indique plusieurs éléments importants :

• Les types de travaux à réaliser,
• Les coûts de ces travaux,
• Les modalités de remboursement si ce locataire décide de partir avant la fin du bail

S’il s’agit de travaux qui concernent la décence du bien, ceux-là ne seront pas aux frais du locataire. Néanmoins, il ne pourra vous refusez son accès. Vigilance tout de même, vous ne pouvez rentrer comme vous le désirez dans un logement.

Droits et obligations du propriétaire : Quels sont les droits du propriétaire ?

Le respect de toutes ces obligations est primordial si vous désirez garder une bonne entente avec la personne qui loue votre bien. Mais comme dans toute relation, vous avez également des droits qui devront être respectés par votre locataire. Quels sont-ils ?

Visiter le bien mis en location

En temps normal, sachez que vous n’aurez jamais le droit de pénétrer dans le logement que vous louez. Cependant, quelques exceptions existent.

Dans le cadre d’une vente ou d’une nouvelle location

Dans le cas où vous souhaitez vendre ou relouer le bien, votre locataire n’aura d’autre choix que de vous laisser pénétrer dans le logement. Il faudra alors que vous vous accordiez sur une plage horaire de disponibilité.

Bon à savoir : Aucune visite ne peut être réalisée les dimanches et jours fériés et celle-ci ne peut durer plus de 2 heures.

Dans le cadre de travaux

Si vous désirez réaliser des travaux dans le logement que vous louez, votre locataire devra également vous donner accès au logement, notamment si ces travaux concernent :

• Les parties communes ou privatives de l’immeuble,
• Le bon état ou l’entretien normal du logement en question,
• L’amélioration des performances énergétiques,
• La décence ou la désinfestation de nuisibles ou parasites présents dans le logement.

Si vous souhaitez réaliser des travaux, vous êtes tenus d’en informer votre propriétaire par lettre recommandé avec accusé de réception. Cette notification devra indiquer la nature des travaux ainsi que les modalités d’exécution. En cas de travaux prévus le week-end, vous devrez prévenir votre locataire par écrit sous peine de ne pouvoir être en droit de rentrer dans celui-ci.

Pour finir, vous avez également la possibilité d’intégrer dans le contrat de bail une clause qui vous permet de venir visiter le logement une fois par an. Cependant, même avec cette clause vous aurez toujours besoin d’obtenir l’autorisation du locataire pour pourvoir y rentrer.

Recevoir son loyer

Lorsque vous mettez en location votre bien, le locataire à qui vous louez est dans l’obligation de vous verser un loyer ainsi que les charges qui vont avec. Ces montants doivent vous être versés à la date qui est fixée dans le contrat de bail.

Les charges correspondent à vos dépenses liées aux différents services présents dans le logement (ascenseur ou chauffage collectif par exemple), aux dépenses liées aux parties communes ou bien aux taxes locatives.

Bon à savoir : En cas de non-paiement, vous êtes dans votre droit de faire appel à un huissier de justice et si nécessaire de poursuivre votre locataire dans une procédure de loyers impayés.

Il se peut que votre locataire soit dans une situation financière difficile, dans ce cas vous avez la possibilité d’échelonner le paiement ou bien d’abandonner une partie de la créance.

Expert des Loyers Impayés depuis 1996, Solly Azar vous propose une assurance Loyers Impayés grâce à laquelle les loyers non perçus vous sont versés chaque mois. Solly Azar met également à votre service des équipes expertes et réactives qui prendront en charge vos démarches administratives et vous accompagneront dans toutes les étapes de l’impayé, jusqu’à l’expulsion si nécessaire.

Respect de la durée du bail

La durée du bail est légalement d’une durée minimum de 3 ans. Cette durée, indiquée dans le contrat de bail, peut néanmoins être augmentée ou diminuée si une clause le stipule. Si vous diminuez la durée du bail, sachez que celle-ci ne peut être inférieure à 1 an et doit être justifiée.

Vous pouvez effectivement avoir besoin de récupérer le logement dans le cadre de votre retraite ou bien pour l’utilisation de celui-ci par vos enfants.

Pour confirmer la résiliation du contrat de bail, vous devrez envoyer une lettre par courrier recommandé avec accusé de réception stipulant cet arrêt à votre locataire. Dans le cas où finalement vous décidiez de repousser cette date, proposez à votre locataire le report de la date de fin du bail.

Comme dans tout contrat, vous avez des obligations et des droits. Dans un contrat de bail locatif la règle est la même. En tant que propriétaire vous avez un certain nombre d’obligations vis-à-vis de la personne à qui vous louez, qu’il est obligatoire de respecter. Cependant, n’oubliez pas que vous avez également des droits qui doivent être respectés par votre locataire. Si vous désirez garder une relation de confiance avec votre locataire, il est donc primordial de respecter les droits et obligations de chacun.

Parce qu’un désaccord avec votre locataire est toujours une situation délicate, l’assurance Loyers Impayés Solly Azar vous permet d’assurer vos revenus locatifs grâce au versement de chaque loyer impayé, et jusqu’à 2500€ par mois.

Nos équipes prennent également en charge l’ensemble de vos démarches administratives et judiciaires, jusqu’à l’expulsion du locataire. Enfin, en cas de détérioration de votre bien par le locataire, l’assurance Loyers Impayés peut prendre en charge les réparations ainsi que les loyers non perçus pendant les travaux.