28 mai 2020

5 droits et obligations du locataire

La loi du 6 juillet 1989 précise le régime du bail et définit précisément le cadre des relations entre le propriétaire et son locataire. Cette loi permet également de mettre en avant les obligations de chacun en termes de travaux et de paiement des charges. Quels sont réellement les droits et obligations du locataire de votre logement ? Nous avons tenté de les résumer en 5 points.

Droits et obligations du locataire : Quels sont les droits du locataire ?

1. Avoir un logement en bon état et décent

D’après la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement qui « ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Celui-ci doit également répondre à un critère de performance énergétique minimal et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Pour être considéré comme décent, un logement doit :

• Garantir la sécurité physique et la santé du locataire,
• Disposer d’équipements et proposer un confort suffisant au locataire. C’est-à-dire être équipé du chauffage, de l’eau courante chaude et froide, des évacuations pour les eaux usées et avoir un réseau électrique qui est conforme à la règlementation.
• Avoir une pièce principale. La zone habitable doit au minimum être de 9m2 et avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.

Si votre logement n’est pas considéré comme décent, vous êtes dans l’obligation de réaliser des travaux pour le rendre habitable (pour garantir le respect des normes de sécurité, ne plus être vétuste…)

Bon à savoir : le locataire est obligé de vous donner accès au logement pour la réalisation de ces travaux.

Toutefois, il est possible de trouver un accord avec votre locataire. Cet accord devra être spécifié et signé par les deux parties dans le contrat de bail. Il devra déterminer :

• Les types de travaux dont il s’agit,
• Le montant alloué à ces travaux et déduit du loyer du locataire,
• La durée des travaux,

2. Obtenir les quittances de loyers

Dans la plupart des cas, la quittance de loyer est envoyée par le propriétaire au locataire. Cette quittance prouve que votre locataire a bien payé la somme du loyer qu’il devait. Celle-ci peut notamment lui être utile en cas de litige. Elle lui permettra de prouver que tous ses loyers ont bien été acquittés et également lui faire office de justificatif de domicile si nécessaire.

Vous n’êtes pas dans l’obligation d’envoyer cette quittance, exceptée si votre locataire en fait la demande.

Bon à savoir : Vous ne disposez d’aucune autorisation vous permettant de demander les frais de gestion liés à l’envoi de la quittance de loyer ou bien de l’avis d’échéance.

Ce document doit répertorier plusieurs éléments tels que l’identité du locataire et la vôtre, la date à laquelle vous transmettez la quittance, la période concernant la quittance envoyée ainsi que les montants et les charges qui ont été réglés.

3. Réaliser des travaux

Concernant les travaux dans le logement que vous louez deux choses doivent être prises en compte. S’il s’agit de petits travaux, le locataire a le droit de les réaliser. Par exemple s’il souhaite rafraîchir, modifier et retoucher des peintures ou du papier peint.

S’il s’agit de travaux plus conséquents, votre locataire est dans l’obligation de vous demander l’autorisation. Dans ce cas, vous pouvez demander la remise en état des lieux au moment du départ du locataire.

4. Délai de préavis

Le préavis est une demande de congé envoyée par votre locataire, lorsqu’il souhaite quitter le logement loué. Ce préavis vous est envoyé sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour une location non meublée, le délai de préavis s’élève à 3 mois à réception de la lettre de congé par le propriétaire. Ce délai peut être réduit à 1 mois sous condition.

Pour une location meublée, le délai de préavis s’élève lui à 1 mois.

5. Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est le versement d’une somme que vous pouvez demander à la signature du bail pour vous protéger des éventuels manquements du locataire. Ce dépôt de garantie est règlementé et ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location non meublée et deux mois pour une location meublée. La somme de ce dépôt doit être inscrite dans le contrat de bail.

Au départ du locataire, la somme du dépôt de garantie doit bien évidemment lui être restituée, sous 2 mois maximum après la remise des clés. Et si aucune différence n’est constatée entre l’état des lieux d’entrée et de sortie alors la remise du dépôt de garantie s’élève à 1 mois.

Bon à savoir : le montant de ce dépôt de garantie ne peut être revu en cours ou au renouvellement du bail.

Pour finir, si vous ne restituez pas la somme dans le temps imparti, votre locataire peut dans un premier temps vous envoyer un courrier de mise en demeure ou faire appel à la Commission départementale de conciliation. Et si aucun accord n’est trouvé ce litige peut être porté jusque devant le juge de proximité.

Droits et obligations du locataire : Quelles sont les obligations du locataire ?

Comme vu précédemment, le locataire a un certain nombre de droits que vous êtes tenu de respecter, notamment si vous désirez garder une bonne entente avec lui. Cependant, ce même locataire a également des obligations qu’il se doit de respecter.

1. Payer son loyer et les charges

Comme dans toute location, votre locataire est tenu de régler tous les mois son loyer et les charges qui l’accompagnent pour pouvoir habiter dans le logement en question. Les charges correspondent à vos dépenses liées à la copropriété dans laquelle vous louez votre bien et que vous pouvez demander au locataire de vous rembourser. Il peut s’agir de services présents dans la copropriété (consommation d’eau, ascenseur…), aux dépenses d’entretien ainsi qu’aux taxes locatives (enlèvements des ordures ménagères par exemple). Ces deux montants doivent être inscrits dans le bail de location et signés par les deux parties.

2. Respecter l’usage du logement

Lorsque vous acceptez de louer votre bien à un locataire, un bail est créé et détaille l’usage pour lequel le bien est loué. La plupart du temps, votre logement ne pourra être utilisé que pour un usage d’habitation et non comme un local professionnel.

Si votre locataire réalise des modifications dans le logement ou des équipements, il doit vous demander votre accord. Dans le cas où il réalise des travaux sans votre consentement, vous êtes en droit de ne pas l’indemniser pour ses travaux à sa sortie du logement.

Si les modifications apportées présentent un danger ou ne fonctionnent pas bien, vous pouvez demander à votre locataire de remettre le logement dans l’état dans lequel il était à l’état des lieux d’entrée.

3. L’entretien courant du logement

Lorsque vous louez un bien, vous êtes tenu de garder celui-ci décent. Mais le locataire est également chargé du bon entretien du logement dans lequel il habite. Pour ce faire, il est dans l’obligation de réaliser les petits travaux de réparation, l’entretien courant ainsi que les réparations liées à l’usage anormal du bien.

L’entretien courant du logement prend en compte :

• Le nettoyage des grilles de ventilation,
• L’entretien des joints d’étanchéité,
• Le nettoyage du calcaire qui se dépose dans la douche ou les éviers,
• L’entretien des conduits d’évacuation des fumées et des gaz,
• L’entretien de la chaudière,
• L’entretien des parties extérieures.

4. L’accès au logement

Il se peut que durant la période du bail, vous ayez à réaliser des travaux dans le logement que vous louez. Dans ce cas, votre locataire à l’obligation de vous donner accès à celui-ci pour que vous puissiez réaliser les travaux en question. Il peut s’agir de travaux liés :

• Aux parties communes,
• Aux parties privatives de l’immeuble,
• Au maintien en état et à l’entretien du bien,
• À l’amélioration des performances énergétiques,
• À la mise en conformité du lieu.

En période de préavis, vous avez le droit de faire réaliser des visites du bien. Dans de cas, celles-ci doivent avoir lieu du lundi au samedi (il est interdit de faire des visites les dimanches et les jours fériés) et leurs durées ne doivent pas dépasser deux heures. Le mieux étant de se mettre d’accord avec son propriétaire sur les temps de visite qui conviennent aux deux parties.

Bon à savoir : Si votre locataire vous prête les clés du logement, il est impératif de réaliser une autorisation écrite.

5. Assurer le logement contre les risques locatifs

À chaque mise en location de votre bien, vous devrez demander à votre locataire le document justifiant sa souscription à une assurance multirisque habitation. Cette assurance permettra de protéger le logement de tous les risques qu’il encourt.

Si votre locataire ne vous remet pas ce document, vous pourrez souscrire pour son compte à l’assurance de votre choix ou bien demander la résiliation du contrat de bail qui vous lie avec votre locataire.

Droits et obligations du locataire : Que faire en cas de non-respect de ses obligations ?

Si votre locataire ne respecte pas ses obligations plusieurs solutions s’offrent à vous.

Tout d’abord, vous pouvez vous appuyer sur la résiliation de plein droit de votre bail. Cette clause résolutoire vous permet de demander la résiliation automatique du bail lorsque le locataire ne paie pas son loyer. Dans le cas par exemple où il ne détiendrait pas d’assurance contre les risques locatifs ou bien en cas de troubles du voisinage (après décision de justice).

Vous avez également la possibilité de passer par une résiliation judiciaire du bail. Dans ce cas, c’est le juge qui déterminera si la résiliation du bail est justifiée ou non.

Tout comme le propriétaire, le locataire détient des droits et des obligations qui lui sont propres. Pour garder une entente cordiale avec votre locataire il est important que chaque partie respecte ses droits et obligations. En cas de non-respect de ses obligations, le locataire risque de devoir payer des dédommagements ou pire subir une expulsion du logement.

Parce qu’un désaccord avec votre locataire est toujours une situation délicate, l’assurance Loyers Impayés Solly Azar vous permet d’assurer vos revenus locatifs grâce au versement de chaque loyer impayé, et jusqu’à 500€ par mois.

Nos équipes prennent également en charge l’ensemble de vos démarches administratives et judiciaires, jusqu’à l’expulsion du locataire. Enfin, en cas de détérioration de votre bien par le locataire, l’assurance Loyers Impayés peut prendre en charge les réparations ainsi que les loyers non perçus pendant les travaux.