27 février 2020

Caution solidaire : qu'est-ce que c'est ?

S'assurer que son locataire puisse s'acquitter régulièrement des loyers est une démarche capitale pour tout propriétaire. Il se protège ainsi de bien des désagréments. Vous prévoyez justement de mettre un logement en location ? Sachez que vous pouvez faire signer un acte de caution solidaire par le garant de votre locataire.

Principe de l'acte de caution solidaire

Vous avez trouvé un locataire potentiel mais ses ressources ne peuvent vous garantir que les loyers seront payés à temps ni même payés tout court. Face à un tel risque, le locataire en question peut faire intervenir une tierce personne de son entourage. Cette personne garantit que vous percevrez correctement les loyers mensuels pour le logement mis en location, même si ce n'est pas le locataire-occupant qui s'en acquitte directement. Un tel accord ne peut pas se conclure verbalement. Il est impératif que le garant remplisse et signe un document qui l'engage vis-à-vis de vous : l'acte de caution solidaire.

Le garant est souvent un parent qui s'engage à payer les loyers de son enfant vivant seul mais ne disposant pas de revenus suffisants pour endosser de telles charges. Cependant, toute personne proche du locataire peut s'engager : frère/sœur, enfant, ami.... En cas d'incapacité du locataire à payer le loyer, c'est donc le garant qui prend automatiquement le relais

La solvabilité du garant est une condition sine qua non dans la conclusion d'un tel arrangement. En effet, vous devez vous assurer qu'il dispose de moyens suffisant pour couvrir les risques d'impayés de son proche sur toute la durée de la location du bien. La procédure est totalement gratuite mais vous garantit un recouvrement efficace de vos revenus locatifs.

Caution solidaire et formalisme administratif

Le garant n'a aucune obligation de signer l'acte de caution. Il agit donc principalement pour offrir son soutien financier à un proche. À ce titre, il doit impérativement comprendre l'importance du document et ce qu'il s'engage à accepter en apposant sa signature. C'est pour cela que l'acte doit comporter des mentions précises pour être considéré comme recevable. Il est notamment indispensable que le document mentionne le montant du loyer mensuel, la durée de l'engagement du garant et une phrase par laquelle le garant confirme qu'il mesure la portée de l'acte.

Jusqu'en 2018, il était obligatoire que le garant recopie un modèle d'acte de caution à la main. C'était un moyen de s'assurer qu'il lise et comprenne le contenu avant de signer le document. Néanmoins, cet exercice dissuadait de nombreuses personnes pourtant désireuses d'aider leurs proches à louer un logement. La loi ELAN (évolution du logement et aménagement numérique) simplifie donc les démarches depuis le 25 novembre 2018. La rédaction manuscrite de l'acte de caution n'est plus obligatoire. Désormais, les garants n'ont plus qu'un formulaire à remplir et à signer

Les mentions obligatoires dans un acte de caution solidaire

Vous devez savoir quelles informations sont exigibles car il sera important de bien lire l'acte de caution avant de laisser les clés de votre bien au locataire. En tant que propriétaire, vous êtes en effet tenu de vérifier les indications fournies qui sont vos principales garanties de percevoir les loyers.

L'acte de caution porte obligatoirement l'identification de chaque partie concernée : le bailleur (vous, en l'occurrence), le locataire et le garant. Il est tout aussi impératif de spécifier le montant TTC du loyer et des charges. En parallèle, les modalités de révision des sommes dues par le locataire et/ou son garant seront également mentionnées dans l'acte

Assurez-vous que le garant indique précisément la durée de son engagement à payer une caution solidaire. Si une telle mention ne figure pas dans l'acte, cela signifie que le garant est libre de tout engagement dès que le contrat de location initial prend fin, même si celui-ci est reconduit. À ce sujet, la durée peut correspondre à celle du bail initial ou à un certain nombre de reconductions tacites. Dans ce cas, le nombre maximum doit être spécifié. Le garant doit aussi mentionner avoir pris connaissance des modalités de conclusion de l'acte

Pour finir, l'acte de caution doit porter la date de sa signature

Astuce : en tant que bailleur, vous devez absolument vous assurer que le garant mesure parfaitement l'étendue de son implication. En plus de la durée de son engagement, vous pouvez demander à ce qu'il précise la somme maximale qu'il peut verser à la place du locataire. La somme idéale devrait équivaloir à 2 ans de loyers et charges au minimum.

Précisons qu'un acte de caution doit être rédigé en deux exemplaires à conserver par le bailleur et le garant. Le locataire peut éventuellement avoir une copie du document dûment rempli et signé.

Des engagements autres que financiers

L'acte de caution solidaire engage personnellement le signataire de l'acte. Supposons qu'un couple marié se porte garant pour leur enfant. Même si le couple a choisi le régime de la communauté des biens, seuls les biens propres (revenus, patrimoine immobilier...) de la personne signant l'acte sont engagés. Les biens propres du conjoint non signataire ne peuvent donc pas servir de garantie. C'est d'ailleurs pour cela qu'un consentement du conjoint non signataire est généralement demandé. Dans certains cas, les deux époux sont invités à signer conjointement le formulaire.

Il arrive qu'un bien en location soit vendu en cours de bail. Cela ne désengage pas le garant. En effet, la caution solidaire reste valable. Elle est juste transférée au nouveau propriétaire qui devient alors le nouveau bailleur. Ce dernier est donc en droit de faire valoir le document en cas de loyers impayés.

D'un point de vue territorial, le garant doit résider régulièrement sur le territoire français qu'il soit ou non de nationalité française. Les résidents hors France métropolitaine sont parfaitement autorisés à se porter garant pour les prétendants à une location.

La caution solidaire en cas de colocation

La colocation réduit les charges pour les occupants du logement. Cela ne réduit pas forcément les risques pour le bailleur, à moins d'adopter une solution préventive pour couvrir les risques d'impayés. Sachez donc que vous pouvez demander à chaque colocataire de vous fournir un acte de caution. Dans une telle situation, le garant s'engage à couvrir l'intégralité du loyer et non seulement la part du colocataire concerné

Il faut cependant savoir que si l'un des colocataires prend congé, l'engagement de son garant prend également fin. C'est pour cela que chaque garant doit impérativement mentionner le nom de la personne pour laquelle il se porte caution, sous peine de nullité de l'acte.

Caution solidaire ou Assurance loyers impayés

Tout bailleur se préoccupe de la perception des loyers bien que les impayés soient des cas minoritaires. Si l'acte de caution est une excellente solution, sachez que vous pouvez également souscrire à une assurance loyers impayés comme proposé par Solly Azar. Ces deux options ne sont cumulables ni en location nue ni en location meublée, à moins que le locataire ne soit un étudiant/apprenti.

Certaines conditions assurent la validité d'une telle assurance. Pour commencer, le locataire est soumis à des conditions de ressources qui équivalent environ au triple du loyer. De votre côté, vous devez rédiger un contrat de bail conforme aux réglementations en vigueur avec une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Expert des Loyers Impayés depuis 1996, Solly Azar met à votre service des équipes expertes et réactives qui prendront en charge vos démarches administratives et vous accompagneront à toutes les étapes du contrat.

Assurance loyers impayés : quelles garanties ?

Une telle assurance vous protège dans différentes situations. Si le locataire ne peut s'acquitter de ses loyers, c'est l'assurance qui prend le relais, indépendamment du motif de défaillance de votre locataire. L'assureur couvre à la fois les loyers et les charges mais aussi les indemnités et les différentes taxes.

Vous êtes également couvert si votre bien présente des dégradations lorsque le locataire quitte les lieux. La prise en charge est alors activée si le montant des réparations dépasse celui de la garantie. Bien entendu, vous ne serez pas tenu de restituer la garantie en question.

L'assurance loyers impayés est aussi une solution intéressante pour vous protéger des départs prématurés, autrement dit la rupture du bail avant son échéance par le locataire. Il s'agit d'un cas rencontré principalement en cas de décès du locataire.

En dernier lieu, votre assurance peut couvrir les frais de contentieux.

• Bon à savoir : La Garantie Visale permet aux personnes en situation de précarité d’obtenir un logement. Les personnes salariées en CDI ne sont pas éligibles à la Garantie Visale.

La mise en œuvre du dispositif choisi

Si vous penchez pour un acte de caution, soyez vigilant sur le modèle car la caution simple et solidaire ne fonctionnent pas de la même manière.

Dans le cas d'une caution simple, il faudra d'abord relancer le locataire via un courrier avec accusé de réception. C'est un huissier de justice qui établit ce document en envoyant une copie au garant. C'est seulement en cas d'échec de cette première démarche que le garant sera tenu d'intervenir en payant le montant dû à la place du locataire.

Si la caution est dite solidaire, la garantie entre en vigueur dès le premier impayé. Peu importe que la défaillance soit due à la mauvaise volonté du locataire ou à une réelle incapacité à s'acquitter de son loyer. Vous pouvez directement contacter le garant.

Pour faire jouer l'assurance, il sera nécessaire d'envoyer une relance au locataire. En cas d'échec, c'est une lettre de mise en demeure qu'il faudra envoyer. Aucune de ces démarches n'aboutit ? Faites-en part à votre assureur via une déclaration accompagnée de justificatifs (des copies des courriers avec accusé de réception). Votre assureur vous verse alors une indemnisation conformément aux modalités fixées dans le contrat, ce qui inclut le montant pris en charge pour impayés et/ou dégradations de votre bien.

En conclusion, l'acte de caution solidaire est une option judicieuse pour prévenir les risques locatifs. Cependant, l'assurance loyers impayés est l'unique solution qui peut vous protéger à 100% puisqu'elle s'étend aux sinistres tels que des détériorations du bien causées par le locataire.

Solly Azar est un acteur unique dans le domaine des assurances. Il vous permet de trouver facilement une assurance loyers impayés afin d'éviter une perte de revenus locatifs.

Les équipes Solly Azar prennent également en charge l’ensemble de vos démarches administratives et judiciaires, jusqu’à l’expulsion du locataire.

Enfin un assureur sera en mesure de mettre à votre écoute des conseillers expérimentés pour vous accompagner dans toutes vos démarches.