2 juillet 2020

Bien choisir son locataire et quelles garanties lui demander ?

Le choix du locataire est le premier souci de tous les propriétaires bailleurs. En effet, ces derniers veulent éviter au maximum le risque d'impayés, surtout face à la conjoncture actuelle où ces derniers peuvent mener à des situations financièrement catastrophiques. Il est bien souvent difficile de mettre en action une procédure d'expulsion et obtenir paiement des loyers, ce qui peut être compliqué pour le propriétaire. Ainsi, il est nécessaire de s'informer des ressources du locataire. Quelles garanties et quels documents demander au locataire ? Comment faire pour bien choisir son locataire sans commettre d'erreurs ?

Critères de choix de votre locataire

Vous souhaitez mettre votre bien en location mais vous ne savez pas comment faire pour ne pas commettre d'impair en choisissant votre futur locataire ? Voici quelques règles à respecter pour être certains de faire le bon choix.

Vous informer sur son identité et sa solvabilité

L'un des premiers critères de choix d'un locataire est de s'informer de son identité et de sa solvabilité. Réclamez une copie des bulletins de salaire, du contrat de travail, du livret de famille et un RIB (relevé d'identité bancaire), entre autres documents. Vous avez toujours la possibilité de demander les mêmes documents à la caution ou la garantie autonome. Il est d'ailleurs préférable de miser sur une garantie autonome puisqu'à la différence de la caution, vous pouvez demander le paiement du loyer directement au garant avant même d'avoir à le demander au locataire. En effet, le cautionnement nécessite de se retourner au préalable vers le locataire et ce n'est qu'en cas de défaillance de ce dernier que vous pouvez vous tourner vers la caution. Au contraire, vous pouvez vous tourner quand vous le souhaitez vers le garant autonome pour obtenir paiement du loyer. Ce dernier devra verser la somme réclamée à première demande.

Réclamer les originaux des documents communiqués

Au moment de la remise du dossier de location et pendant la visite du logement, sollicitez toujours de la part du candidat de vous montrer les originaux des documents communiqués. En effet, cela vous permettra de bien vérifier qu'il n'y a pas eu de modifications réalisées par ordinateur par exemple. Vous pourrez vous assurer que les éléments figurant sur les copies correspondent bien à ceux figurant sur les originaux.
Prenez note des coordonnées de l'employeur pour le contacter en cas de besoin et vous assurer du sérieux et de la bonne foi du candidat à la location. N'hésitez pas à lui téléphoner poliment pour vous enquérir de la situation. Sachez également qu'en matière de dossiers de location, les falsifications de documents ne sont pas rares, notamment grâce au logiciel Photoshop. C'est pourquoi il est indispensable d'être vigilant lorsque vous étudiez le dossier de candidature.

Choisir de préférence un locataire en CDI ou un étudiant

En matière de location il n'y a pas de secret : les candidats en CDI et les étudiants sont les plus privilégiés en pratique et correspondent davantage au profil idéal du locataire type. Il est préférable d'opter pour un candidat en CDI et avec une ancienneté de contrat d'au moins 2 ans. De cette manière, vous limitez le risque d'impayés. Ne choisissez pas forcément une personne en CDI en phase de période d'essai puisqu'elle peut être licenciée à tout moment. En outre, si le locataire travaille à proximité immédiate du logement, cela vous garantit généralement moins de turnover, ce qui est intéressant si vous privilégiez la location sur le long terme avec moins de vacance locative.
Les étudiants font également partie des profils privilégiés puisque les parents se portent généralement cautions et ont une situation financière stable qui leur permet de payer au moment clé. En outre, les étudiants bénéficient bien souvent de l'APL (aide personnalisée au logement) qui vous garantit le paiement des loyers puisqu'une partie du loyer est souvent versée directement par la Caisse d'Allocations Familiale.
Tous les métiers du spectacle et de la restauration n'ont malheureusement pas le vent en poupe, de même que les professionnels indépendants (hormis ceux qui font état d'une ancienneté de plus de 3 ans). Pour ce type de profil, faites bien attention à la récurrence des ressources, ces dernières étant par nature assez fluctuantes.

Souscrire une assurance pour loyers impayés

L'assurance loyers impayés sert de garantie au propriétaire qui met son logement en location et craint de ne pas percevoir ses loyers régulièrement. Grâce à cette assurance, le bailleur perçoit une indemnisation lorsque son locataire n'honore plus le paiement des loyers. L'objectif est d'éviter au bailleur une perte de revenus tout en assouplissant les conditions d'accès au logement pour les locataires. Sachez que si vous souscrivez une telle assurance, vous n'avez pas la possibilité de demander une caution au locataire.
En fonction des assureurs, cette garantie peut agir dès le 1er impayé ou bien seulement après 6 mois à compter du défaut de paiement du loyer. Vous obtenez alors remboursement de tous les loyers, de manière rétroactive. Cette assurance couvre aussi, dans certains cas (vérifiez bien les critères du contrat avant toute signature) les frais de procédure afférents à une demande d'expulsion du locataire en place. Généralement, le coût d'une garantie loyers impayés est compris entre 2 % et 4 % du loyer. Les cotisations de l’assurance Loyers Impayés sont déductibles de vos revenus fonciers.

Faire appel à un expert de la gestion locative

Si vous souhaitez gagner du temps ou tout simplement déléguer la tâche de trouver le parfait locataire, un expert de la gestion locative peut parfaitement intervenir en ce sens. Il saura dénicher le candidat idéal à la location, présentant les meilleures conditions de solvabilité. Les frais de gestion sont généralement de l'ordre de 7 % du montant TTC du loyer annuel et peuvent être déduits fiscalement de vos revenus fonciers.

Documents à demander au locataire

Pour bien choisir son locataire, il est nécessaire de demander la fourniture de certains documents au préalable. De la sorte vous pouvez trier les candidats et sélectionner le meilleur dossier.
Les documents justificatifs que vous pouvez demander sont encadrés par la législation française et plus particulièrement le décret en date du 8 novembre 2015 (décret n° 2015-1437). Vous avez la possibilité de demander tous ces documents ou bien quelques-uns seulement, à votre préférence.

Documents généraux à demander au locataire

• une pièce d'identité : carte nationale d'identité ou un passeport
• tout document prouvant les ressources mensuelles du locataire : avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire
• une preuve de l'activité professionnelle : un contrat de travail, la photocopie de la carte étudiante, l'extrait Kbis si le locataire est à son compte
• un justificatif de domicile : un document attestant de la taxe foncière, une quittance de loyer, une attestation d'hébergement si le locataire réside chez un tiers à titre gratuit ou bien en participant en partie aux frais

Documents à demander en fonction de la situation professionnelle du locataire

Si le locataire qui postule est salarié, vous pouvez lui demander de vous fournir un contrat de travail valide ou bien l'attestation de l'employeur. S'il est étudiant ou bien en situation d'apprentissage professionnel, vous pouvez lui demander de vous fournir un justificatif de son statut actuel (comme une carte étudiante), un document justifiant de la perception d'indemnités de stage (si le locataire étudiant est en stage et qu'il perçoit des ressources à ce titre) et une attestation sur l'honneur rédigée par les personnes qui l'hébergent (ses parents en règle générale).
Si le locataire est une personne à la retraite, elle devra vous fournir une attestation de pension de retraite faisant état du montant perçu mensuellement. Pour les locataires en situation de chômage, vous pouvez demander la fourniture d'une attestation délivrée par Pôle Emploi et précisant le montant perçu mensuellement et les attestations de paiement (les trois dernières).
Enfin, pour tous les locataires indépendants et chefs d'entreprise, vous avez la possibilité de demander la fourniture de documents particuliers comme l'extrait Kbis, le bilan comptable de l'entreprise, le certificat d'identification INSEE et la copie de la carte professionnelle le cas échéant.

Documents que vous ne pouvez pas demander au locataire

La loi française protège les locataires. A ce titre, elle rend impossible la demande de certains documents justificatifs, comme :

• des documents bancaires : relevés de compte par exemple
• la carte vitale et la carte de mutuelle
• un extrait de casier judiciaire
• tout contrat de vie maritale : mariage, PACS
• le dossier médical
• une attestation du précédent bailleur attestant de la régularité du paiement des loyers
• pour tout travailleur indépendant : pas plus de 2 bilans
• un mandat cash pour la garantie du logement (de nombreuses escroqueries au logement font état de cette demande)
• un chèque de réservation.

Parce que le choix de votre locataire ne vous protège pas contre les risques locatifs, l’assurance Loyers Impayés vous protège et vous couvre efficacement en cas de non-paiement du loyer par votre locataire.

En plus de prendre en charge la procédure juridique, l’assurance Solly Azar vous couvre des impayés de loyers en vous versant un loyer mensuel tout au long de la procédure (dans la limite de 2 500€ par mois pendant 2 ans et demi).

Enfin des conseillers expérimentés seront à votre écoute pour vous accompagner dans toutes vos démarches.